Cách chọn giữa tòa nhà mới và tòa nhà thứ cấp nếu bạn định mua nhà

2024 Tác giả: Malcolm Clapton | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 04:15

Mỗi lựa chọn đều có ưu và nhược điểm riêng.

Mua nhà nói chung không hề đơn giản. Có rất nhiều sắc thái để xem xét. Và một trong những câu hỏi mà chủ sở hữu tương lai của bất động sản vấp phải - một tòa nhà mới hay một bất động sản thứ cấp? Mỗi tùy chọn đều có người hâm mộ của nó, nhưng không ai trong số họ có thể nói: cái này chắc chắn tốt hơn. Tất cả phụ thuộc vào nhu cầu và mong muốn của bạn.

Hãy cùng phân tích những tiêu chí chính đáng để so sánh giữa nhà ở thứ cấp và căn hộ trong các tòa nhà mới để dễ dàng đưa ra lựa chọn hơn.

Giao dịch dễ dàng

Có rất nhiều điều nhỏ cần lưu ý khi mua hàng từ thị trường thứ cấp. Ví dụ, đảm bảo rằng căn hộ không bị cầm cố, người bán có đầy đủ, vợ hoặc chồng của anh ta không phản đối việc bán bất động sản, v.v. Nếu tất cả các tài liệu không được kiểm tra cẩn thận, có nguy cơ giao dịch sẽ bị vô hiệu trong một vài năm. Căn hộ sẽ phải bỏ trống và khởi kiện để lấy lại tiền. Do đó, việc mua bán cần sự cẩn thận và thường là sự trợ giúp của luật sư hoặc môi giới.

Ngoài ra, khi mua lại một đồ vật trong kho nhà cũ, bạn thường phải tham gia vào một chuỗi các giao dịch. Người bán của bạn cũng mua một căn hộ, cũng như người bán của anh ta - v.v. Đôi khi những chuỗi này khá dài. Và nếu một liên kết bị loại bỏ, tất cả mọi người sẽ bị bỏ lại mà không có thỏa thuận.

Nguy cơ chính khi mua một tòa nhà mới là nguy cơ gặp phải kẻ lừa đảo. Thậm chí còn có một thuật ngữ đặc biệt dành cho các nạn nhân của họ - những người sở hữu vốn chủ sở hữu bị lừa dối. Một công ty vô đạo đức từng có thể bán căn hộ nhiều lần hoặc hoàn thành dở dang một đồ vật. Và người mua đã bị tước đoạt tiền.

Tình hình đã được quy định bởi luật pháp. Tiền của nhà đầu tư hiện được gửi đến tài khoản ký quỹ. Khi ngôi nhà đã sẵn sàng, tiền được chuyển cho chủ đầu tư. Nếu điều này không xảy ra, tiền sẽ được trả lại cho người mua.

Nói chung, việc mua một căn hộ trong một tòa nhà mới đã trở nên an toàn hơn. Bất động sản không có lịch sử, vì vậy bạn chỉ cần kiểm tra sự tận tâm của chủ đầu tư. Hơn nữa, nhà ở mới được bán trực tiếp và đang được bán mà không có bất kỳ chuỗi nào.

Điều kiện thế chấp

Nên bắt đầu với thực tế rằng việc thế chấp một căn hộ trong một khu nhà cũ có thể là một vấn đề. Khó nhất là vay mua nhà ở những ngôi nhà xây trước những năm 60 của TK XX. Và trong số đó có cả những công trình kiến trúc thời tiền khởi nghĩa và “kiên cố” được đại tu nhưng không làm mất đi sức hấp dẫn của chúng.

Các ngân hàng nói chung sẵn sàng cho thế chấp nhà ở trong các tòa nhà mới hơn. Các giao dịch như vậy dễ thực hiện hơn. Ở trên, chúng tôi đã tìm hiểu những sắc thái bạn có thể phải đối mặt khi mua một ngôi nhà thứ hai. Điều này có nghĩa là người quản lý cần hỏi khách hàng và đưa vào một thư mục một loạt các tài liệu tham khảo. Với những tòa nhà mới, mọi thứ đều minh bạch hơn. Và chuyển tiền vào tài khoản của một pháp nhân dễ dàng hơn là bận tâm đến các khoản thanh toán an toàn cho cá nhân để mọi người đều vui vẻ.

Sự khác biệt thường được thấy trong lãi suất cho các tòa nhà mới và nguồn cung nhà cũ. Đôi khi nó là đáng kể, đôi khi nó không. Ví dụ, Alfa-Bank cung cấp các khoản cho vay ở mức 7, 89% đối với nhà ở mới và 8, 29% - đối với nhà ở thứ cấp và Otkrytie - tương ứng là 8, 8% và 8, 9%.

Xếp hạng cho các tòa nhà mới từ "Alfa-Bank"

Giá cho nhà ở thứ cấp từ Alfa-Bank

Tỷ lệ cho các tòa nhà mới từ "Otkrytie"

Giá cho nhà ở thứ cấp từ Otkritie

Sự khác biệt trở nên đáng chú ý nếu người mua có thể áp dụng các điều khoản ưu đãi hoặc các chương trình hỗ trợ của nhà nước. Ví dụ, các ngân hàng, hợp tác với các nhà phát triển, thường giảm lãi suất cho vay để mua nhà ở một khu vực lân cận cụ thể. Chương trình thế chấp ưu đãi, được họ quyết định kéo dài đến ngày 1 tháng 7 năm 2022, chỉ áp dụng cho các căn hộ mới, cũng như khoản vay 6% cho các gia đình có trẻ em.

Tất cả điều này có thể làm nghiêng quy mô theo hướng của tòa nhà mới.

Bố trí

Về trung bình, bố cục hiện đại trông có vẻ chu đáo hơn những ngôi nhà cũ. Thông thường chúng ta đang nói về ít nhất một hành lang chức năng và một nhà bếp lớn. Và trong các căn hộ nhiều phòng, bạn có thể tìm thấy hai phòng tắm.

Đối với những tòa nhà thời Xô Viết, những căn bếp nhỏ, những căn phòng có lối đi lại là đặc trưng hơn cả, điều này không phải lúc nào cũng thuận tiện. Không có gì để nói về những ngôi nhà trước cách mạng - bố cục ở đó có thể phức tạp nhất. Khi những căn hộ trang viên khổng lồ bị biến thành những căn hộ nhỏ, chúng thường bị cắt theo một cách rất kỳ lạ.

Việc tái phát triển được kiểm soát bởi nhà nước. Có rất nhiều quy tắc và hạn chế cho chúng. Đó là lý do tại sao nó là giá trị mua một căn hộ, những bức tường trong đó phù hợp với bạn hầu hết các phần. Và không phải ai cũng sẵn sàng tìm kiếm kim cương trong quỹ cũ, nếu bạn có thể mua một căn hộ tiêu chuẩn mới và có được cách bố trí ít nhiều lành mạnh.

Đây là lúc để ghi nhớ những điều quan trọng. Các chủ đầu tư đôi khi cung cấp cái gọi là căn hộ không gian mở, nghĩa là mặt bằng không có tường bên trong. Điều này được phục vụ như một lựa chọn để thuận tiện cho bạn. Giống như, đặt chúng ở bất cứ đâu. Nhưng hầu hết thường có các phân vùng trong dự án. Và chúng sẽ phải được dựng lên chính xác nơi chúng được áp dụng, nếu không sẽ là vi phạm pháp luật. Chủ đầu tư đã quá tiết kiệm trong việc xây dựng các bức tường, khiến vấn đề này nằm trong lòng những người mua nhà ở. Hãy ghi nhớ điều này nếu bạn đang tìm kiếm một bố cục miễn phí.

Kết thúc

Trong các tòa nhà mới, người mua chủ yếu được cung cấp hai loại hoàn thiện: thô, khi hoàn thành công việc tối thiểu và chìa khóa trao tay cuối cùng. Lựa chọn đầu tiên là tốt vì người mua không phải trả quá nhiều cho những sửa chữa không được thực hiện theo sở thích của mình. Nhưng sẽ mất thời gian và tiền bạc để đặt căn hộ vào thứ tự. Hoàn thiện đẹp đảm bảo dọn vào ở ngay. Đồng thời, chất lượng của vật liệu và công việc vẫn thuộc về lương tâm của nhà phát triển. Và hiếm khi mong đợi rằng nó sẽ cao. Nhưng ít nhất bạn sẽ được chào đón với hệ thống ống nước mới, ổ cắm và công tắc đang hoạt động, v.v.

Bán lại theo nghĩa này bao hàm nhiều lựa chọn. Ở đây người mua có thể mong đợi:

• hoàn thiện thô: chủ đầu tư bắt đầu cải tạo, nhưng quyết định bán căn hộ;
• đổi mới chất lượng cao đầy phong cách;
• một lớp hoàn thiện mới - một tấm bình phong, được tung ra để bán để che đi những khiếm khuyết của căn hộ, và sẽ không tồn tại lâu;
• tiền sử cải tạo, nhưng căn hộ là trong tình trạng tốt, ngăn nắp;
• mục nát và tàn phá, các đường ống chảy, đường ống dẫn nước với một lớp bụi bẩn và lỗ hổng hàng cm trên sàn nhà;
• "Ưu tú" nhưng cải tạo vô vị, mà các chủ sở hữu muốn có rất nhiều tiền.

Nếu tất cả những điều này được tổng hợp lại, thì trên thực tế có hai lựa chọn: khi cần sửa chữa khẩn cấp và khi không cần thiết. Ưu điểm của trường hợp thứ hai là bạn có thể dọn vào ở ngay và không tốn tiền thuê nhà trong khi bạn tự dọn dẹp. Điều này đặc biệt tuyệt vời cho các khoản thế chấp. Nếu có một số tiền trong tài khoản đủ để mua nhà ở và sửa sang lại thì việc hoàn thiện không có giá trị lớn như vậy.

Thời hạn di chuyển

Ngày đến không chỉ bị ảnh hưởng bởi nhu cầu sửa chữa. Các căn hộ trong các tòa nhà mới bắt đầu được bán khi bản thân ngôi nhà hầu như không còn tồn tại. Vì vậy, đôi khi bạn phải thuê nhà trong nhiều năm trong khi chờ đợi chìa khóa từ chủ đầu tư. Không có gì thay đổi với nhà ở thứ cấp: nếu hoàn thiện là có thể gọi vào ngay.

Cải tạo ồn ào

Hãy tưởng tượng một tòa nhà mới trung bình. Mọi người mua căn hộ ở các giai đoạn khác nhau của quá trình xây dựng ngôi nhà, và chìa khóa được trao cho những người thuê nhà vào cùng một thời điểm. Và tất cả đều bắt đầu sửa chữa. Theo đó, bạn nên chuẩn bị tinh thần cho những ồn ào sẽ kéo dài trong vài năm.

Đối với các tòa nhà mới, "luật về sự im lặng" trong khu vực thường thậm chí đặt ra các điều kiện riêng. Ví dụ, ở Mátxcơva, người ta cấm sửa chữa một thứ gì đó ồn ào từ 19 giờ đến 9 giờ và từ 13 giờ đến 15 giờ, cũng như vào Chủ nhật và các ngày lễ. Nhưng ở những tòa nhà mới trong thời gian 1 năm rưỡi đầu, việc sửa chữa có thể được thực hiện từ 7 đến 23 giờ không nghỉ và cuối tuần.

Ngay cả khi mua một căn hộ trong một ngôi nhà hoàn thiện tốt cũng không đảm bảo chống được tiếng ồn. Chỉ là việc sửa chữa sẽ còn kéo dài hơn trong thời gian, bởi vì những người hàng xóm sẽ bắt đầu chúng vào các thời kỳ khác nhau. Tất nhiên, trong kho nhà cũ, không ai được bảo hiểm trước việc sửa chữa của người khác. Nhưng không chắc rằng họ sẽ làm tất cả cùng một lúc. Và thông thường trong những ngôi nhà như vậy vẫn có ít căn hộ hơn.

Đối với những tiếng ồn khác, phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng cách âm. Và nó có thể khủng khiếp ở cả nhà cũ và nhà mới.

Chất lượng giao tiếp

Trong những ngôi nhà mới, thông tin liên lạc chắc chắn là mới. Ở những cái cũ - thật may mắn làm sao. Các mạng được thay đổi định kỳ, do đó, trong hộp thứ cấp, bạn có thể tìm thấy các đường ống và pin vừa được lắp đặt. Thông thường, mọi thứ đều có thể nhìn thấy bằng mắt thường ngay cả khi xem các quảng cáo rao bán căn hộ chung cư.

Nhưng với hệ thống dây điện, điều bất ngờ là có thể xảy ra. Trong kho nhà cũ, có nguy cơ phải đối mặt với tình trạng thiếu ổ cắm trầm trọng - trước đây chúng chỉ đơn giản là không cần thiết với số lượng như vậy. Hệ thống dây điện dột nát cũng gây nguy hiểm cháy nổ. Và thường trong các căn hộ cũ không có đủ nguồn điện cho tất cả các thiết bị hiện đại. Tăng nó là một cuộc phiêu lưu toàn bộ. Điều này có thể quan trọng nếu bạn muốn bật máy hút bụi, lò vi sóng và lò sưởi cùng một lúc.

Quận

Vì những lý do rõ ràng, các tòa nhà mới chủ yếu được dựng lên ở những nơi có các khu vực tự do - gần vùng ngoại ô hơn. Ở trung tâm, những ngôi nhà mới đôi khi cũng được xây dựng, nhưng chúng được bán với giá vũ trụ. Vì vậy những người không có nhiều tiền mà muốn sống ở trung tâm thì chỉ có nhà ở thứ cấp. Trong các khu dân cư, bạn đã có thể lựa chọn giữa các tòa nhà mới và kho cũ.

Cơ sở hạ tầng

Nếu một tòa nhà mới cô đơn mọc lên trong một khu vực cũ, sẽ không có vấn đề về cơ sở hạ tầng. Có nhà trẻ, trường học, trạm y tế, cửa hàng và mọi thứ bạn cần cho cuộc sống. Nếu có một vài tòa nhà mới trong quận cũ, thì đã khó hơn rồi: các cơ sở hiện có có thể không đủ sức đáp ứng với số lượng người tăng lên.

Ở những khu vực mới có cơ sở hạ tầng, mọi thứ sẽ không vui. Thông thường, các nhà phát triển hiển thị công viên, phòng khám và mọi thứ, mọi thứ, mọi thứ trên các mô hình. Tất nhiên, sớm hay muộn thì khu vực mới chắc chắn sẽ trở thành nơi ở. Nhưng bạn cần phải chuẩn bị cho thực tế rằng một phần của những gì đã hứa chỉ tồn tại trong dự án và mọi thứ khác sẽ không sớm xuất hiện. Ví dụ, một đứa trẻ khác có thể đi học mà không cần đợi đến lớp mẫu giáo.

Ngẫu nhiên

Thông thường người hâm mộ các tòa nhà mới từ chối tài sản thứ cấp vì khu vực lân cận xấu. Theo cáo buộc, sẽ có những người hưu trí khó tính, những người say rượu và những cư dân có vấn đề khác. Và những tòa nhà mới được những người có tiền mua căn hộ đến thăm, có nghĩa là mọi thứ sẽ vào nếp.

Có vẻ như suy nghĩ này không hoàn toàn đúng:

• Sự hiện diện của tiền bạc không đặc trưng cho một người nào cả. Cơ hội mua nhà không liên quan đến sự giáo dục, sạch sẽ và tế nhị.
• Các căn hộ trong các tòa nhà mới thường được mua để cho thuê. Nếu có nhiều phòng đơn và studio trong nhà, những sinh viên ồn ào hoặc 50 người di cư bất hợp pháp có thể định cư ở đó.
• Nhà ở hạng kinh tế mới có căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội: thành phố phân phối cho người có nhu cầu. Và đây chẳng hạn là những người thuộc khu nhà cấp 2 đổ nát. Họ có thể vừa là những người hàng xóm dễ chịu vừa là những người không tốt lắm.
• Tất cả mọi thứ chỉ là tương đối. Đôi khi một cuộc vui vẻ yên tĩnh sau bức tường còn thú vị hơn một gia đình có ba đứa trẻ ồn ào.
• Ở khu nhà thứ cấp, bạn có thể ngay lập tức làm quen với những người hàng xóm tương lai của mình. Trong một tòa nhà mới, đây sẽ không phải lúc nào cũng là một bất ngờ thú vị.

Vì vậy, rất nhiều phụ thuộc vào ngôi nhà cụ thể và nhu cầu cá nhân của bạn.