Vì sao bất động sản tăng giá từ ngày 1/7 và việc mua căn hộ có cấp bách

2024 Tác giả: Malcolm Clapton | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 04:15

Luật mới nên bảo vệ tiền của chủ sở hữu vốn cổ phần. Nhưng các ngân hàng sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ nó.

Điều gì sẽ xảy ra vào ngày 1 tháng 7?

Vào ngày 1 tháng 7 năm 2019, các sửa đổi của luật có hiệu lực, làm thay đổi các quy tắc về mối quan hệ giữa công ty và khách hàng trên thị trường xây dựng chia sẻ.

Chủ đầu tư sẽ không còn được sử dụng trực tiếp tiền của người mua căn hộ ở giai đoạn xây nhà. Các khoản tiền này sẽ được giữ trong tài khoản ký quỹ. Công ty sẽ chỉ có thể loại bỏ chúng sau khi đối tượng được đưa vào hoạt động.

Các nhà phát triển sẽ phải vay ngân hàng - tất nhiên, với lãi suất. Ví dụ như ngân hàng Sberbank hứa sẽ cho họ vay ở mức 7-8%, con số này là rất cao.

Và tại sao cần có luật này?

Đây là giai đoạn tiếp theo trong quá trình hoàn thiện pháp luật nhằm cố gắng bảo vệ tiền của các chủ sở hữu vốn cổ phần.

Cho đến năm 2004, không có khuôn khổ pháp lý duy nhất cho việc xây dựng chung, vì vậy các âm mưu lừa đảo khác nhau đã nở rộ dưới hình thức bán nhiều căn hộ giống nhau cho một số khách hàng, chủ đầu tư biến mất hết tiền, v.v.

Luật 214-FZ đã cải thiện đáng kể tình hình trên thị trường xây dựng chia sẻ. Nó bảo vệ người mua khỏi việc bán đôi các đối tượng, điều chỉnh mối quan hệ giữa khách hàng và nhà phát triển. Nhưng các quy định không bảo đảm chống lại sự phá sản của công ty, điều này xảy ra không quá hiếm. Hiện có 887 tòa nhà có vấn đề trong sổ đăng ký của Bộ Xây dựng.

Luật mới được thiết kế để bảo vệ chủ sở hữu vốn chủ sở hữu khỏi những trường hợp như vậy. Nếu công ty không thực hiện nghĩa vụ của mình - không hoàn thành việc xây dựng, trễ thời hạn - thì tiền từ tài khoản ký quỹ sẽ được trả lại cho khách hàng.

Có vẻ như là một luật tốt. Hoặc là có một bắt?

Có một số sắc thái ở đây. Cơ chế mới để bảo vệ chủ sở hữu vốn chủ sở hữu là một cải tiến tốt. Nó không bao gồm các trường hợp khi mọi người không có tiền, không có một căn hộ, nhưng với một khoản thế chấp dài hạn cho nhà ở không tồn tại.

Tuy nhiên, đồng thời, việc xây dựng tòa nhà sẽ khiến chủ đầu tư tốn thêm chi phí, điều này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến giá thành căn hộ. Và chúng ta đang nói về giá của những căn nhà chưa hoàn thiện.

Đây là cách nó hoạt động trước đây: nhà phát triển lấy tiền từ cổ đông và giảm giá cho anh ta khi sử dụng các khoản tiền này. Mua một căn hộ trong trường hợp này là một kiểu đầu tư rủi ro cao. Ví dụ: bạn có thể mua một ngôi nhà ở giai đoạn khai quật với giá 1,5 triệu rúp và chuẩn bị sẵn sàng với giá trị thị trường là 2 triệu. Bây giờ nhà phát triển có ít lý do hơn cho sự hào phóng như vậy: anh ta vẫn phải trả lãi cho ngân hàng.

Vì vậy, các căn hộ trong các tòa nhà mới có khả năng tăng giá: các công ty sẽ không hoạt động thua lỗ. Nhưng cũng có một sức răn đe mạnh mẽ - sức mua của người Nga. Đối với hàng hóa quá đắt, có thể đơn giản là không có người buôn bán. Theo khảo sát, hiện người mua sẵn sàng trả 5% giá bán căn hộ để giao dịch an toàn hơn với tài khoản ký quỹ.

Việc tăng giá của các đối tượng xây dựng chung có thể làm thắt chặt giá thành của các căn hộ khác. Nhưng tốc độ tăng trưởng phụ thuộc vào thị trường. Trong năm 2018, giá nhà ở trên thị trường sơ cấp và không có pháp luật về tài khoản ký quỹ tăng 4,35%, trên thị trường thứ cấp - tăng 1,58%.

Vậy liệu chung cư có tăng giá hay không?

Không ai có thể nói chắc chắn về điều này. Điều kiện tiên quyết cho thấy căn hộ sẽ tăng giá. Nhưng bản thân các nhà phát triển đang nói về điều này. Có thể họ chỉ đang thúc đẩy người dân mua căn hộ trước khi luật về tài khoản ký quỹ có hiệu lực. Hơn nữa, có rủi ro là giá cho những khách hàng gấp rút như vậy sẽ bị tăng lên.

Điều chắc chắn không đáng làm trong trường hợp này là vội vàng. Bạn có nguy cơ vội vàng giao tiền cho một nhà phát triển vô đạo đức và trở thành một trong những nhà đầu tư bất động sản bị lừa đảo cuối cùng. Kiểm tra công ty một cách cẩn thận - Lifehacker đã viết cách thực hiện điều đó.

Nếu bạn không có thời gian, đừng lo lắng. Ngay cả khi giá cả bắt đầu tăng, tốt hơn là bạn nên trả nhiều hơn một chút còn hơn là không có căn hộ và không có tiền.

Chờ đã, điều gì sẽ xảy ra với tiền nếu giấy phép của ngân hàng bị thu hồi?

Rủi ro như vậy cũng được quy định trong luật. Nếu ngân hàng làm mất giấy phép, cơ quan Bảo hiểm tiền gửi sẽ trả lại tiền - tuy nhiên không quá 10 triệu. Bảo hiểm có hiệu lực cho đến khi căn hộ được cho thuê hoặc cho đến khi bạn chấm dứt hợp đồng với chủ đầu tư.

Vì vậy, một tài khoản ký quỹ trông giống như một khoản tiền gửi?

Chỉ một phần, và các ngân hàng đang làm rất tốt về mặt này. Nhờ luật mới, họ sẽ cho các nhà phát triển vay và nhận lãi từ họ. Trong khi họ đang xây nhà, ngân hàng sẽ có thể "vặn" tiền từ tài khoản ký quỹ và có thu nhập từ họ. Sau khi các căn hộ được giao cho chủ đầu tư, anh ta sẽ chuyển chính xác số tiền mà bạn đã đặt, không tính lãi suất. Trong trường hợp nhà phát triển phá sản, bạn cũng sẽ được cấp tiền không tính lãi. Rõ ràng cuối cùng ở đây ai sẽ là người chiến thắng.

Vậy, kết quả là gì?

Điểm mấu chốt là đơn giản:

1. Từ ngày 1 tháng 7 năm 2019, việc mua bất động sản đang xây dựng sẽ trở nên an toàn hơn, nhưng có thể đắt hơn.
2. Số tiền bạn trả cho căn hộ sẽ vẫn còn trong ngân hàng cho đến khi nhận nhà. Nếu nhà phát triển vi phạm nghĩa vụ, chúng sẽ được trả lại cho bạn.
3. Trong trường hợp có vấn đề với ngân hàng, số tiền cũng sẽ được trả lại cho bạn, nhưng không quá 10 triệu rúp.
4. Không cần phải vội vàng mua một căn hộ trong mọi trường hợp - hãy tính đến tất cả các sắc thái. Nhưng nếu bạn đã chọn một nhà phát triển và đã lên kế hoạch cho một thỏa thuận, bạn có thể tiết kiệm được một số tiền.