Thế chấp là gì trong các thời đại lịch sử khác nhau

2024 Tác giả: Malcolm Clapton | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 04:15

Cách mọi người giải quyết vấn đề mua nhà bằng tín dụng từ thời tiền sử đến thế kỷ 21.

Các công cụ tài chính hiện đại đã thay đổi hoàn toàn thái độ của một người đối với nền kinh tế của chính mình. Cùng thế chấp: nó cho phép mọi người mua nhà ở và các bất động sản khác với những điều kiện mà trước đây đơn giản là không thể. Hãy cùng tìm hiểu xem vấn đề thế chấp đã được sắp xếp như thế nào trong các thời đại khác nhau, để hiểu nó đã giúp mọi người cải thiện cuộc sống của họ như thế nào.

1. Đồ đá cũ trở về trước

Các nhà khoa học biết khá ít về cuộc sống gia đình và kinh tế đã được sắp xếp như thế nào trong thời tiền sử. Tốt nhất, các nhà khảo cổ học và cổ sinh vật học có thể tái tạo lại kích thước của các nhóm người, sự tương đồng về di truyền và nghề nghiệp của họ.

Để tái tạo lại phong tục của người thời kỳ đồ đá cũ, họ thường xem xét ít nhiều các bộ lạc săn bắn hái lượm hiện đại (ví dụ, người Guaiac sống trên lãnh thổ của Paraguay hiện đại). Nhưng có vẻ như người cổ đại thiên về phụ hệ - một kiểu quan hệ gia đình trong đó người phụ nữ đi theo tộc của cha chồng (nếu khái niệm "chồng" theo cách hiểu của chúng ta thường được áp dụng cho thời cổ đại như vậy). Chà, họ chắc chắn đã có exogamy - một lệnh cấm đối với những cuộc hôn nhân có quan hệ mật thiết. Nói chung, tôi phải sống với bố mẹ.

Nếu có một thế chấp hiện đại: có lẽ một vài gia đình đã có thể cầm cố lương thực, quần áo, vũ khí và thành lập một bộ lạc mới. Theo cách tương tự như bây giờ các gia đình trẻ đang định cư thân thiện trong các tòa nhà mới. Kết quả là, các thành viên của bộ lạc mới sẽ có một đoàn tùy tùng cùng độ tuổi.

2. Ở Hy Lạp cổ đại

Trên thực tế, từ "thế chấp" có nguồn gốc từ tiếng Hy Lạp và được dịch là "nền tảng", "cam kết", hoặc thậm chí "cảnh báo". Đó là tên cây cột được cắm ở ranh giới thửa đất để “cảnh báo” rằng trang này làm bảo kê cho món nợ.

Do đó, đối với người Hy Lạp, thế chấp là một hình thức trách nhiệm tài sản của con nợ đối với chủ nợ của mình: trong trường hợp không trả, chủ nợ có quyền lấy lại đất đã thế chấp. Trước sự phát triển của thế chấp, con nợ mất khả năng thanh toán phải chịu trách nhiệm trước chủ nợ với quyền tự do cá nhân, do đó thế chấp là một biện pháp tiến bộ hơn trong các quan hệ kinh tế.

Đương nhiên, vì điều này, một thể chế phát triển về sở hữu tư nhân phải tồn tại trong xã hội Hy Lạp. Vào năm 621 trước Công nguyên, Drakont, người cai trị Athen đã biên soạn bộ luật thành văn đầu tiên (vâng, các biện pháp rất hà khắc), trừng phạt nghiêm khắc bất kỳ hành vi xâm phạm tài sản của người khác. Điều này đã thúc đẩy sự phát triển của các quan hệ tín dụng và nợ, trong đó đất đai đóng vai trò thế chấp. Thế chấp Hy Lạp đã hoạt động đầy đủ vào đầu thế kỷ thứ 6 trước Công nguyên.

Nhưng không phải tất cả mọi người đều có một khoản thế chấp như vậy: để sử dụng nó, bạn cần phải sở hữu tài sản phân bổ của riêng mình.

Người con trai cả trong gia đình là người thừa kế gia sản của cha, nên anh ta có thể đưa vợ về nhà bố mẹ đẻ, sau này cùng với mảnh đất đó đã được chuyển sang quyền sở hữu của anh ta. Chính anh ta là người có thể tin tưởng vào một khoản thế chấp trong tương lai, thứ mà trên thực tế, anh ta không còn thực sự cần nữa.

Nhưng theo nghĩa này, những người con trai nhỏ tuổi bị thiệt thòi và có thể bằng lòng với những mảnh đất, hoặc phục vụ những người giàu có, hoặc tìm kiếm tài sản của họ trong các thuộc địa. Tất cả những điều này không có lợi cho việc tạo dựng một gia đình khi còn khá trẻ.

Nếu có một thế chấp hiện đại:Khả năng đầu tiên có được đất đai ở quê hương của mình, và sau đó trả nợ bằng tiền hoặc dịch vụ có thể đã thay đổi cuộc sống của người Hy Lạp cổ đại. Những đứa con trai nhỏ tuổi chắc chắn sẽ rất vui. Đúng, sau đó họ sẽ sống ở vùng lân cận của Athens, Sparta hoặc Corinth, và không bao phủ toàn bộ Địa Trung Hải với các thuộc địa của họ. Hoặc, ngược lại, chúng sẽ bao trùm toàn bộ đại kết.

3. Ở La Mã cổ đại

Trong thế giới cổ đại, thế chấp đã được biết đến ở Babylon (luật của Hammurabi vào thế kỷ thứ 6 trước Công nguyên), Lưỡng Hà, thậm chí cả Ấn Độ (vào thế kỷ thứ 2 trước Công nguyên). Nhưng thế chấp đã trở nên gần gũi nhất với các điều kiện hiện đại ở La Mã cổ đại.

Lúc đầu, mối quan hệ nợ giữa người La Mã được xây dựng, có thể nói, tạm tha, dưới hình thức "giao dịch trên sự tin tưởng" (lat. Fiducia), và rủi ro không phải do chủ nợ mà là con nợ: anh ta đã chuyển chủ nợ để đổi lấy tiền bằng cách sử dụng một thủ tục cầm cố theo thủ tục pháp lý đặc biệt, đó là động sản hoặc bất động sản. Sau khi trả hết nợ, anh ta chỉ có thể hy vọng rằng chủ nợ sẽ giữ lời hứa của mình và với sự trợ giúp của một thủ tục pháp lý nhân bản, trả lại tài sản thế chấp. Nếu chủ nợ vì một lý do nào đó mà từ chối việc này, thì con nợ chỉ có thể làm mất uy tín của mình trong lòng đồng bào - luật pháp không thể giúp được gì cho anh ta, thỏa thuận là một thỏa thuận.

Vào thế kỷ II trước Công nguyên, quan hệ thế chấp đã phát triển đáng kể. Theo hình thức mới của giao dịch cầm cố (lat. Pignus), chủ nợ, để đổi lấy tiền của mình, không còn quyền sở hữu tài sản của con nợ mà chỉ có quyền sở hữu tài sản này. Chủ nợ thậm chí không có quyền sử dụng tài sản này, nhưng hoa quả có được từ tài sản này có thể dùng để trả nợ hoặc lãi vay. Chỉ trong trường hợp con nợ không thể thanh toán theo đúng nghĩa vụ đã cam kết thì chủ nợ mới trở thành chủ sở hữu tài sản của mình.

Cuối cùng, trong những thập kỷ đầu tiên của thế kỷ II trước Công nguyên, một loại tài sản thế chấp thứ ba xuất hiện, thực sự gần với thế chấp hiện đại (lat. Hypotheca legalis) - cầm cố tài sản mà không cần chuyển giao cho chủ nợ.

Điều này được tạo điều kiện thuận lợi bởi sự thay đổi của các điều kiện kinh tế và chính trị thời bấy giờ: sự suy yếu của hệ thống nô lệ và việc chuyển nhượng đất đai ồ ạt cho các tá điền. Ban đầu, người thuê - căn hộ hoặc mảnh đất nhỏ - cầm cố tài sản di chuyển của họ (ví dụ, đồ nội thất hoặc dụng cụ nông nghiệp) để bảo đảm cho việc cho thuê, nhưng vẫn tiếp tục sở hữu tài sản đó. Do đó, bất động sản cũng có thể trở thành đối tượng thế chấp.

Nếu người đi vay không thể trả theo thỏa thuận thì người cho vay có quyền đòi lại vật cầm cố sau khi bán đấu giá sau đó và được bồi thường từ số tiền còn nợ của người đi vay.

Nếu có một thế chấp hiện đại:thế chấp của người La Mã đã khá phát triển, nhưng nó có một số nhược điểm. Ví dụ, ở La Mã cổ đại, một sổ đăng ký thống nhất về tài sản không được lưu giữ, và người cho vay, khi chấp nhận cầm cố, không thể chắc chắn rằng tài sản đó không còn được cầm cố cho người cho vay khác và trong trường hợp người đi vay phá sản, quyền thế chấp sẽ không va chạm với quyền thế chấp của người khác.

Ngoài ra, thế chấp thường được mở rộng cho toàn bộ tài sản của người đi vay, điều này làm cho khối lượng và giá trị của nó không chắc chắn, có thể thay đổi theo thời gian. Mối quan hệ tài sản bất ổn này đã cản trở sự phát triển của các khoản thế chấp, đồng nghĩa với việc các công dân La Mã cần nó phải gánh chịu.

4. Ở Châu Âu thời trung cổ

Như trên có thể thấy, thế chấp chỉ có thể tồn tại bình thường khi chấp hành nghiêm túc các quyền của người tham gia giao dịch. Các giao dịch phức tạp về cấu trúc đòi hỏi phải có sự kiểm soát và quy định, và về lâu dài - một hệ thống đăng ký hoạt động tốt. Tất cả điều này chỉ có thể được cung cấp bởi nhà nước. Do đó, cùng với sự sụp đổ của Đế chế La Mã với tư cách là một nhà nước tập trung duy nhất vào thế kỷ 5 đến thế kỷ 6 sau Công nguyên, thể chế thế chấp trên thực tế đã không còn tồn tại.

Nó chỉ được hồi sinh trong thời đại Trung cổ cao (thế kỷ XII-XIII), trên một làn sóng phát triển mới của các quan hệ tiền tệ và pháp luật. Các lãnh chúa phong kiến thường cần tiền để tiến hành các cuộc chiến giữa các giai đoạn hoặc các cuộc thập tự chinh, và do đó họ buộc phải thế chấp lâu đài và đất đai của tổ tiên cho những kẻ chiếm hữu hoặc những người hàng xóm giàu có hơn.

Kết quả là, Tây Âu, với tư cách là người kế tục Đế chế La Mã, đã thông qua và phát triển thể chế thế chấp, khiến nó trở nên chính thức hơn và được bảo vệ bởi luật pháp phát triển. Ngoài ra, có những sổ thế chấp đặc biệt, nơi thông tin về bất động sản thế chấp được nhập.

Trong thời đại của Hậu Trung Cổ (thế kỷ XIV-XVI), thế chấp cuối cùng đã được thiết lập theo hình thức tồn tại cho đến ngày nay: tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của con nợ và chủ nợ nhận được quyền, trong trường hợp không trả được nợ, đòi lại tài sản thế chấp sau khi bán đấu giá …

Nếu có một thế chấp hiện đại:thật tốt nếu bạn là một lãnh chúa phong kiến lớn và bạn có thứ gì đó để thế chấp - và hy vọng về chiến lợi phẩm chiến tranh, thứ sẽ hoàn trả cả nợ và lãi. Nhưng phần lớn người Tây Âu trong thời Trung cổ là những nông dân nghèo sở hữu những mảnh đất quá nhỏ để có thể dựa vào các khoản vay lớn. Và nói chung, tòa án, vụ kiện, công chứng viên và luật sư là dành cho những người giàu có và quý tộc, tốt nhất - dành cho những kẻ trộm cắp ở các thành phố lớn. Không, các khoản thế chấp vào thời Trung cổ vẫn còn xa thường không khả dụng.

5. Tính hiện đại

Trong thế kỷ 19, tốc độ tăng trưởng công nghiệp, đô thị hóa và sự phát triển của cơ sở hạ tầng đô thị đã góp phần vào sự phát triển bùng nổ của thị trường thế chấp. Ở các nước châu Âu phát triển nhất - Anh, Pháp hay Hà Lan - các nguyên tắc cho vay để tài trợ xây dựng đã được sử dụng tích cực ở mọi nơi. Nguồn cung tiền trong xây dựng và công nghiệp cũng được đầu tư vào các nước châu Âu khác, bao gồm cả Đế quốc Nga.

Trong thế kỷ 20, thế chấp chiếm một vai trò đặc biệt ở Hoa Kỳ trong thời kỳ Đại suy thoái. Chính bà là người đã hình thành cơ sở cho tác phẩm "New Deal" của Franklin Roosevelt.

Có hai loại cho vay trên thị trường nhà ở Mỹ - cho vay xây dựng và thế chấp. Số tiền cho vay không vượt quá 80–90 phần trăm giá trị của bất động sản thế chấp. Quy mô của khoản trả góp đầu tiên do người vay thực hiện từ nguồn vốn của chính mình, tương ứng là 10-20 phần trăm. Nhà nước cho người nghèo vay ưu đãi toàn bộ giá trị căn nhà.

Ngày nay, các khoản vay thế chấp ở Hoa Kỳ được phát hành với thời hạn từ 15–20 năm. Một đặc điểm khác biệt của thế chấp ở Mỹ là sự hỗ trợ có mục tiêu và có hệ thống của chính phủ đối với việc cho vay thế chấp thông qua các công cụ như thị trường thế chấp thứ cấp, bảo hiểm khoản vay của chính phủ và lợi ích trong việc vay vốn cho những công dân có thu nhập thấp. Nhờ những biện pháp này và sự sẵn có của tín dụng, 75 phần trăm người Mỹ có nhà riêng của họ.

Ở Nga, thị trường thế chấp chỉ bắt đầu phát triển sau khi Liên Xô sụp đổ. Năm 1997, chính phủ thành lập Cơ quan cho vay thế chấp nhà ở để thu hút đầu tư vào lĩnh vực thế chấp. Năm 1998, luật "Về thế chấp (cầm cố bất động sản)" được thông qua. Theo số liệu về các khoản cho vay thế chấp cấp cho cá nhân cư trú và các quyền yêu cầu có được đối với các khoản vay thế chấp bằng đồng rúp của Ngân hàng Trung ương, tăng trưởng cho vay thế chấp trong năm 2017 so với năm trước là 37%. Tổng cộng, trong năm 2017, hơn hai nghìn tỷ rúp đã được phát hành dưới dạng các khoản cho vay. Điều này trở nên khả thi do tỷ giá chính giảm nhất quán. Vào tháng 12 năm 2017. Ngân hàng Trung ương Nga quyết định giữ lãi suất cơ bản ở mức 7,25% / năm ở mức 7,25% / năm.

Xu hướng chung của thế chấp hiện đại là hiển nhiên - nó sẽ ngày càng có giá cả phải chăng hơn đối với số lượng ngày càng tăng của công dân. Mục tiêu của các bang ủng hộ hình thức cho vay này là cung cấp nhà ở riêng cho số lượng tối đa công dân và gia đình trẻ của họ.