Làm thế nào để mua căn hộ và không hối tiếc: lời khuyên của chuyên gia

2024 Tác giả: Malcolm Clapton | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 04:15

Cùng với một chuyên gia bất động sản, chúng tôi đã tìm hiểu những điều cần lưu ý khi mua, tại sao nên mua và hành động như thế nào nếu có trẻ vị thành niên trong số các chủ sở hữu.

Những gì cần tìm khi chọn một ngôi nhà

Cơ sở hạ tầng quận

Khu vực này nên tự túc để hầu hết các đối tượng mà bạn sẽ thường xuyên ghé thăm, nếu không nằm trong khoảng cách đi bộ, thì ít nhất một hoặc hai điểm dừng từ nhà bạn. Tập hợp tối thiểu là siêu thị (và tốt nhất là nhiều nơi cùng một lúc, để không xếp hàng), hiệu thuốc và phòng khám. Nếu gia đình đã hoặc dự kiến có con, thì cũng nên có trường học và nhà trẻ gần đó. Nhìn xa hơn theo nhu cầu của bạn. Ai đó cần một câu lạc bộ thể dục không xa nhà, ai đó cần một công viên chạy bộ hoặc một khu vực được trang bị để bạn có thể đi bộ và huấn luyện chó của mình.

Khi kiểm tra một căn hộ, tôi khuyên bạn nên hành động từ tổng quát đến cụ thể. Đầu tiên, chúng tôi xem xét khu vực (chung), sau đó là ngôi nhà và môi trường xung quanh, và chỉ sau đó là căn hộ (tư nhân). Tìm hiểu những gì có trong khu vực lân cận, nếu có cơ sở hạ tầng cần thiết và những địa điểm xanh gần đó. Đảm bảo rằng không có ngành công nghiệp độc hại nào trong khu vực lân cận.

Cơ sở hạ tầng xung quanh nhà ở thứ cấp thường tốt hơn ở các khu mới. Nếu bạn mua nhà trong một tòa nhà mới, hãy kiểm tra xem khu vực đó sẽ phát triển như thế nào. Thật tốt nếu chủ đầu tư quan tâm đến sự thoải mái của người mua và cung cấp trong dự án không chỉ cửa hàng ở tầng 1 của các ngôi nhà, mà còn có trường học với trường mẫu giáo trong khoảng cách đi bộ.

Avito đã thu thập thêm thông tin về việc bán các căn hộ từ khắp nước Nga - có cả các tòa nhà mới và nhà ở thứ cấp từ các chủ sở hữu. Sử dụng bộ lọc, bạn có thể nhanh chóng tìm thấy một tùy chọn thuận tiện: chọn khu vực thành phố, diện tích căn hộ và số phòng, loại nhà và tầng mong muốn - chỉ những ưu đãi phù hợp mới xuất hiện trong tìm kiếm kết quả.

Tìm kiếm các quảng cáo được đánh dấu "Hiển thị Trực tuyến": điều này có nghĩa là người bán hoặc chủ sở hữu sẵn sàng đưa bạn đi tham quan căn hộ bằng liên kết video sử dụng kênh bạn thuận tiện - ví dụ: Skype hoặc WhatsApp. Ngoài ra, bạn có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản chứng minh tình trạng của lối vào, thang máy và lãnh thổ liền kề.

Khả năng tiếp cận phương tiện giao thông

Khi bạn phải về nhà với ba lần chuyển tiền, điều đó phủ nhận tất cả niềm vui về số tiền tiết kiệm được và việc bố trí thành công căn hộ. Các vị trí cách biệt với các huyết mạch giao thông chính có thể không hấp dẫn như người bán đã hứa. Nói một cách tương đối, nếu chỉ có một con đường dẫn đến khu vực này, hãy sẵn sàng cho tình trạng tắc đường thường xuyên. Sáng và tối chật kín xe.

Hãy thử đi lại từ ngôi nhà tương lai của bạn đến cơ quan và quay lại trong giờ cao điểm và xem phương tiện giao thông công cộng có chạy thường xuyên không. Đây là điều đáng làm, ngay cả khi bạn chủ yếu di chuyển bằng ô tô riêng. Đôi khi việc tiết kiệm thời gian và về nhà bằng xe buýt còn dễ dàng hơn là bị kẹt xe. Nhưng hãy nhớ rằng ở các thành phố lớn, khả năng kẹt xe là rất cao đối với các phương tiện giao thông công cộng trên mặt đất. Trong trường hợp này, hãy tập trung vào việc bạn có thể đến đó bằng tàu điện ngầm hoặc tàu hỏa nhanh chóng và thuận tiện như thế nào.

Cuối cùng, hãy nhìn khu vực này qua con mắt của một thường trú nhân, không phải một vị khách. Bạn có dễ dàng đi bộ từ bến xe buýt và ga tàu điện ngầm gần nhất về nhà hay phải lội qua một bãi đất hoang không có đèn lồng? Có một bãi đậu xe có tổ chức hay là bãi đầy xe hơi? Tất cả chỉ là những thứ lặt vặt nhưng lại ảnh hưởng đến sự thoải mái của cuộc sống, vì vậy, đôi khi tốt hơn hết bạn không nên tiết kiệm tiền mà chọn một phương án, tuy đắt hơn nhưng lại ở một khu vực thuận tiện.

Tình trạng nhà

Đừng giới hạn mình trong việc kiểm tra căn hộ và nghiên cứu kỹ lưỡng lối ra vào, ngôi nhà và khu vực xung quanh.

Alena Kvach

Kiểm tra ngôi nhà từ bên ngoài, xác định vị trí của căn hộ và kiểm tra bất kỳ hư hỏng nào trên tường. Nhìn nơi cửa sổ đối diện, nếu có các cơ sở phục vụ ăn uống và các cơ sở hoạt động suốt ngày gần đó, làm xáo trộn sự yên bình.

Chú ý đến tình trạng của đường vào và vỉa hè - nếu ngay cả trong mùa nắng ấm bạn phải di chuyển giữa các ổ gà, thì vào mùa đông, đường sẽ trở thành chướng ngại vật. Xem sân trong được bố trí như thế nào: có ghế dài và nơi để thể thao, sân chơi.

Alena Kvach

Sẽ không thừa nếu giao tiếp với những người hàng xóm ngay lập tức từ các căn hộ gần đó và xem dân số của ngôi nhà là bao nhiêu. Chú ý đến tình trạng của các nhóm thang máy và thang máy. Nếu nhà có máng hứng rác thì bạn nên cùng hàng xóm kiểm tra xem có côn trùng và động vật gặm nhấm hay không, đồng thời tìm hiểu xem các tiện ích và công ty HÒA hoặc công ty quản lý hoạt động như thế nào.

Tình trạng căn hộ

Đừng để bị lừa bởi việc sửa chữa mới - hệ thống dây điện bị lỗi, đường ống bị rò rỉ hoặc tái phát triển bất hợp pháp có thể ẩn đằng sau nó. Kiểm tra căn hộ vào ban ngày: bằng cách này bạn có thể đánh giá cao ánh sáng tự nhiên và nhận thấy các khuyết tật nhỏ như dấu vết rò rỉ. Nhân tiện, tốt hơn hết bạn nên chọn các phương án có cửa sổ hướng Tây Nam hoặc Đông Nam, nếu bạn muốn các phòng có ánh sáng vào ban ngày.

Alena Kvach

Bên trong căn hộ, hãy chú ý đến khả năng rò rỉ và tái phát triển vi phạm các yếu tố cấu trúc của căn phòng. Kiểm tra dòng chảy của nước lạnh và nước nóng - trong một số gia đình, đây là một vấn đề không thể khắc phục được. Tôi khuyên bạn nên xem biên lai cho các hóa đơn điện nước và đại tu trong vài tháng. Một số hiệp hội chủ nhà bao gồm các tùy chọn như giám sát video hoặc an ninh và dọn dẹp trong các tiện ích. Điều này dẫn đến một số lượng đáng kể các khoản trả góp hàng tháng.

Nếu bạn đang kiểm tra một căn hộ trong mùa lạnh, hãy chạm vào pin và vuốt tay dọc theo các bức tường giáp với đường phố - chúng sẽ không lạnh. Cần kiểm tra hệ thống thông gió trong nhà bếp và phòng tắm. Đính một tờ giấy vào lỗ thông hơi - nếu nó bị hút vào lỗ thông hơi, thì mọi thứ sẽ theo thứ tự.

Kiểm tra cửa sổ và ban công. Xin lưu ý rằng không có vệt và dấu vết của nấm mốc xung quanh các khe hở của cửa sổ và không có khí thổi từ các vết nứt. Kiểm tra xem có dễ dàng mở hoàn toàn các khung không và chuyển sang chế độ thông gió. Nếu cửa sổ đối diện với đường phố ồn ào, hãy đảm bảo rằng chúng có khả năng át đi âm thanh từ bên ngoài.

Xem xét tình trạng của sàn, tường và trần nhà. Nếu trên trần nhà xuất hiện những vết ố, vệt lạ thì rất có thể đây là hậu quả của một trận lũ lụt. Bạn vẫn có thể thương lượng với hàng xóm từ trên xuống, nhưng khi căn hộ ở tầng trên cùng và mái nhà bị dột thì bạn sẽ khó khắc phục tình trạng này hơn. Đi bộ qua các phòng và kiểm tra để đảm bảo sàn nhà không bị ọp ẹp hoặc chảy xệ dưới chân bạn. Kiểm tra các góc - nếu bạn thấy các đốm xám trên giấy dán tường, đó là nấm mốc. Chúng tôi sẽ phải lấy nó ra và sửa chữa lại.

Những gì cần kiểm tra trước khi mua

Trích xuất từ USRN

Nếu không tính đến thông tin từ Cơ quan Đăng ký Bất động sản Nhà nước Thống nhất, bạn có nguy cơ mất tiền, ví dụ, nếu nhà ở được bán mà không thông báo cho một trong các chủ sở hữu. Một bản trích xuất sẽ giúp bạn tìm ra căn hộ thực sự có bao nhiêu chủ sở hữu và đặc điểm của nó là gì: bằng cách này bạn có thể tìm ra cảnh quay chính xác và so sánh căn phòng với kế hoạch kỹ thuật - bạn không bao giờ biết được, đột nhiên các chủ sở hữu sắp xếp một sự tái phát triển không đồng bộ.

Alena Kvach

Điều quan trọng là phải hiểu tái phát triển không nhất quán là gì. Nếu nó được thực hiện với chi phí của các vách ngăn bên trong căn hộ và các bức tường chịu lực không bị ảnh hưởng, bạn cần đặt hàng một hộ chiếu kỹ thuật mới từ Cục Kiểm kê Kỹ thuật (BTI), hộ chiếu này sẽ xác nhận tính toàn vẹn của các nguyên tố cấu trúc. Khi một ngôi nhà có bếp gas kết hợp nhà bếp với một căn phòng, chỉ có thể hợp pháp hóa cách bố trí bằng cách trả nhà bếp về diện mạo biệt lập ban đầu - ví dụ: bằng cách khôi phục cửa và tường.

Nếu khu vực ẩm ướt đã được chuyển giao trong căn hộ, những thay đổi đó không thể được hợp pháp hóa. Trong tương lai, điều này đe dọa đến việc khi bán nhà đang thế chấp, thẩm định viên của một công ty thẩm định độc lập sẽ từ chối xét duyệt đối tượng. Chúng tôi sẽ phải đợi những người sẵn sàng mua một căn hộ tái phát triển để lấy tiền mặt. Do đó, giá trị thị trường của bất động sản ngày càng giảm và vòng tròn người mua thu hẹp - 80% giao dịch bất động sản được thực hiện với sự tham gia của thế chấp.

Một bản trích xuất cũng sẽ cho thấy liệu nhà ở có bất kỳ rào cản nào hay không. Ví dụ, bất động sản có thể bị thu giữ để trả nợ hoặc cầm cố cho ngân hàng. Nó sẽ không hoạt động để mua một căn hộ như vậy.

Avito bảo vệ quyền lợi của người bán và người mua, đồng thời đảm bảo rằng các giao dịch diễn ra công bằng và minh bạch. Trước khi mua, bạn có thể kiểm tra tài sản tại đây: báo cáo từ USRN và đảm bảo rằng mọi thứ đều phù hợp với căn hộ. Báo cáo sẽ giúp bạn tìm ra giá trị địa chính của đối tượng, trên cơ sở đó thuế tài sản được tính toán, sẽ hiển thị số lượng chủ sở hữu và lịch sử thay đổi của họ, cũng như sự hiện diện của các lỗi - ví dụ: hợp đồng thế chấp, bắt giữ hoặc cho thuê. Tất cả điều này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro khi mua hàng. Đối với người mua, báo cáo có giá 299 rúp.

Đối với người bán, việc cấp bản trích lục sẽ miễn phí, mọi chi phí đều do Avito đài thọ. Dữ liệu cá nhân trong báo cáo không được tiết lộ: không có số căn hộ hoặc tên của chủ sở hữu. Việc trích xuất như vậy sẽ giúp bán nhà nhanh chóng và có lãi - nếu người mua thấy mọi thứ đều sạch sẽ với đối tượng, thì nhiều khả năng anh ta sẽ đồng ý với giao dịch.

Giấy tờ tùy thân của chủ sở hữu

Đây là bảo hiểm chống lại va chạm với những kẻ lừa đảo: nếu bạn mua một căn hộ từ một người giả danh là chủ sở hữu của nó, thì bạn sẽ phải giao dịch với chủ sở hữu thực sự của bất động sản đó. Bộ Nội vụ có một cái mà bạn có thể kiểm tra xem hộ chiếu có hợp lệ hay không. Đảm bảo rằng dãy số và số của căn hộ, cũng như họ, tên và tên viết tắt của chủ sở hữu khớp với những gì được chỉ ra trong các tài liệu cho căn hộ. Nếu sau khi mua nhà, chủ sở hữu đã thay đổi hộ chiếu của mình, hãy xem trang áp chót của họ - nó chứa thông tin về các hộ chiếu đã được cấp trước đó.

Kiểm tra điều đó với tình trạng hôn nhân của chủ sở hữu. Nếu anh ấy mua căn hộ chung cư khi đã kết hôn thì căn hộ đó được coi là tài sản chung. Bán căn hộ mà không có sự cho phép của vợ / chồng bạn sẽ không hiệu quả, vì vậy hãy yêu cầu công chứng việc mua bán. Nếu chủ sở hữu đã ly hôn, thì quyết định của tòa án về việc phân chia tài sản chung cũng sẽ có ích.

Alena Kvach

Ở đây bạn không chỉ cần quan tâm đến thời điểm mua căn hộ mà còn cả hình thức thanh toán. Nếu một căn nhà được mua một tuần trước đám cưới theo phương thức thế chấp hoặc trả góp, và trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng đã cùng nhau thanh toán, thì đối với một căn hộ như vậy, cần có sự đồng ý của vợ hoặc chồng, vì một phần tiền để trả nợ được sử dụng từ ngân sách chung. Thời hạn sau khi ly hôn là ba năm, sau thời hạn này không cần phải có sự đồng ý.

Một ngoại lệ là các tình huống khi chủ sở hữu hiện tại đã nhận một căn hộ như một món quà hoặc thừa kế nó khi anh ta đã kết hôn. Tài sản như vậy chỉ thuộc về anh ta.

Đối với chủ sở hữu vị thành niên, cần kiểm tra giấy khai sinh hoặc hộ chiếu và đối chiếu dữ liệu với thông tin trong giấy tờ nhà đất.

Alena Kvach

Nếu trẻ vị thành niên đăng ký ở trong căn hộ, thì trước khi giao dịch, chúng có thể được chuyển đến bất kỳ nơi nào khác. Đồng thời, cần chỉ ra địa chỉ thay thế, không thể đưa trẻ “đi đâu không về”. Nếu cha mẹ có địa chỉ đăng ký khác nhau thì phải có sự đồng ý của cha mẹ thứ hai mới được cho trẻ xuất viện.

Khi con chưa thành niên là chủ sở hữu toàn bộ bất động sản hoặc một đồ vật thì phải được phép của cơ quan giám hộ. Họ sẽ đảm bảo rằng nhà ở mới không làm xấu đi điều kiện sống của trẻ và có các đặc điểm kỹ thuật và các đặc điểm khác thích hợp, chẳng hạn như diện tích căn hộ, diện tích vị trí của nó và khả năng tiếp cận các cơ sở giáo dục.

Chứng thư quyền sở hữu

Họ cũng là những người hợp pháp. Ví dụ, nếu chủ sở hữu của một ngôi nhà đã tư nhân hóa nó, thì văn bản đó sẽ là một thỏa thuận về việc chuyển nhượng căn hộ thành quyền sở hữu. Khi mua vật, quyền sở hữu được xác nhận bằng hợp đồng mua bán đã giao kết với người sở hữu trước. Kèm theo đó phải có giấy nhận chuyển nhượng bất động sản và biên lai nhận tiền của chủ cũ.

Trường hợp chủ sở hữu căn hộ mua trong thời gian nhà ở mới xây dựng thì văn bản chủ quyền sẽ là văn bản thỏa thuận về việc cùng tham gia xây dựng với việc nhận bàn giao nhà ở hoàn thiện.

Trong trường hợp quyền sở hữu được xác nhận bằng hợp đồng tặng cho hoặc chứng nhận thừa kế thì tốt hơn hết bạn nên hỏi ý kiến luật sư trước khi mua. Ví dụ, những người thừa kế không được kê khai có thể xuất hiện yêu cầu một phần trong một căn hộ và một âm mưu gian lận có thể được ngụy trang dưới dạng một thỏa thuận quà tặng.

Yêu cầu về đăng ký trong căn hộ

Bạn sẽ cần một giấy chứng nhận đăng ký ở mẫu số 9 - nó cho biết ai đã đăng ký trong phòng ngay bây giờ. Bạn cũng có thể cấp chứng chỉ lưu trữ để tìm ra ai đã đăng ký ở căn hộ trước đó và kiểm tra xem có người nào tạm thời giải ngũ trong số những người này hay không. Nếu có bất kỳ, tốt hơn là liên hệ với luật sư.

Bạn cũng cần giấy chứng nhận hủy đăng ký ở mẫu số 12. Có những người được liệt kê, vì lý do này hay lý do khác, đã rời khỏi căn hộ: ví dụ, họ đang ở trong một cơ sở y tế, đang thụ án trong tù, hoặc đã ra đi. mất tích. Nếu mỗi cột chứa "không", mọi thứ đều theo thứ tự, nếu không, hãy kiểm tra với chủ sở hữu xem điều gì đang xảy ra với những người này bây giờ.

Alena Kvach

Nếu khi nhận giấy xác nhận ở mẫu số 12, hóa ra có người đăng ký ở chung cư hiện đang ở trong trại giam thì tôi đề nghị không nên giao dịch với đối tượng này. Sau khi chấp hành xong hình phạt, công dân có quyền đăng ký về nơi ở cũ.

Chứng chỉ năng lực pháp lý

Nếu người bán bị tòa án hạn chế năng lực pháp lý của mình hoặc không hiểu ý nghĩa của các hành động của mình, giao dịch có thể bị tuyên bố là vô hiệu.

Alena Kvach

Nếu người đã đăng ký trong căn hộ hóa ra không có khả năng lao động, cần lưu ý rằng loại người này phải trải qua thủ tục kiểm tra tại tòa án. Trong quá trình kiểm tra, công dân phải được công nhận năng lực của mình. Ngoài ra, người giám hộ cũng được chỉ định, người đại diện cho quyền lợi của người được giám hộ và đảm bảo việc tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Để an toàn, hãy yêu cầu chủ sở hữu căn hộ chứng nhận từ bác sĩ tâm thần và nhà tự thuật học - đây là bằng chứng cho thấy anh ta đang ở trong tình trạng tỉnh táo và không được đăng ký. Bạn có thể mời chuyên gia đến khảo sát ngay khi giao dịch.

Giấy ủy quyền

Việc mua một căn hộ không phải từ chủ sở hữu mà từ người đại diện được ủy quyền định đoạt tài sản là khá rủi ro. Nhưng nếu không có lựa chọn nào khác, hãy đảm bảo rằng mọi thứ đều đúng với giấy ủy quyền. Nó phải được công chứng, và bạn có thể loại bỏ nghi ngờ về tính xác thực của tài liệu với sự trợ giúp của Phòng Công chứng Liên bang. So sánh các thông tin chi tiết về hiệu trưởng và người đại diện với những gì được ghi trong hộ chiếu của họ. Nếu hiệu trưởng không thể đến giao dịch và xuất trình hộ chiếu, hãy yêu cầu gửi bản sao có công chứng. Hãy nhớ chú ý đến thời hạn hiệu lực của giấy ủy quyền và tìm hiểu xem người đại diện có quyền hạn gì - có lẽ anh ta không được quyền thực hiện các giao dịch thay mặt cho người ủy quyền.