Những điều bạn cần kiểm tra trước khi mua căn hộ trên thị trường thứ cấp

2024 Tác giả: Malcolm Clapton | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 04:15

Nếu bạn xem nhẹ tài liệu, bạn có thể bị bỏ lại không có nhà ở và không có tiền.

Khi bạn mua một thứ gì đó trong cửa hàng, chỉ cần người bán muốn cung cấp cho bạn sản phẩm và bạn muốn mua là đủ. Với bất động sản, mọi thứ phức tạp hơn: một thỏa thuận có thể bị thách thức nếu nó bị lừa đảo hoặc quyền của ai đó bị vi phạm trong quá trình mua bán. Đồng thời, người mua sẽ buồn nhất: họ sẽ bị đuổi khỏi căn hộ, tiền sẽ phải được trả lại thông qua tòa án, và thậm chí có khi nói lời chia tay với họ.

Để ngăn điều này xảy ra, hãy kiểm tra tất cả các tài liệu - và đảm bảo là bản gốc hoặc bản sao có chứng nhận của công chứng viên.

1. Trích xuất từ USRN về các đặc điểm chính của đối tượng

Đây là một tài liệu rất quan trọng với thông tin từ Cơ quan Đăng ký Bất động sản Nhà nước Thống nhất, sẽ cung cấp cho bạn nhiều thông tin hữu ích.

Chủ sở hữu là ai

Tất cả họ phải đồng ý với thỏa thuận, nếu không nó có thể bị thách thức.

Có bất kỳ trở ngại nào không

Một đối tượng có thể được cầm cố cho ngân hàng vì thế chấp, cho thuê với đăng ký thỏa thuận với Cơ quan Quản lý Tài sản Liên bang, bị bắt vì các khoản nợ. Nếu vậy, chủ sở hữu không có quyền định đoạt nó. Thỏa thuận sẽ không hợp lệ.

Đặc điểm của căn hộ là gì

Bản trích lục từ USRN sẽ có địa chỉ chính xác, số địa chính, diện tích. Mặt bằng kỹ thuật của căn hộ được in ở trang cuối cùng. Bạn có thể ước tính cảnh quay của các phòng và nhận thấy sự hiện diện của các công trình tái phát triển. Điều sau đặc biệt quan trọng nếu bạn đang đăng ký một khoản vay thế chấp - nó có thể không được chấp thuận.

Chủ sở hữu căn hộ từ ngày nào

So sánh nó với ngày trong chứng thư tiêu đề (về chúng bên dưới).

Căn cứ vào giấy tờ nào mà chủ sở hữu căn hộ

Trong một số trường hợp, rủi ro ban đầu cao hơn - điều này cũng được thảo luận trong điều khoản về tài liệu tiêu đề.

Một bản trích xuất từ USRN sẽ được cung cấp bởi chủ sở hữu. Bạn có thể tự mình tải phiên bản rút gọn của nó.

Để làm điều này, bạn cần đặt hàng một chiết xuất trên trang web Rosreestr. Đối với việc cung cấp tài liệu dưới dạng điện tử, bạn sẽ phải trả 250 Lấy thông tin từ USRN rúp. Bạn cũng nên yêu cầu trích lục về việc chuyển giao quyền đối với tài sản - chi phí tương tự. Trong tài liệu này, bạn sẽ thấy các chủ sở hữu của căn hộ đã thay đổi thường xuyên và trên cơ sở nào.

Nếu trong năm qua hoặc hai bất động sản đã vài lần đổi chủ thì đây là một lý do cần phải cảnh giác. Đây thường là cách các giao dịch gian lận được ngụy trang. Nếu chủ sở hữu lừa dối có thể thách thức chuỗi giao dịch thông qua tòa án, căn hộ sẽ được trả lại cho anh ta.

2. Giấy tờ của chính chủ / s

Nếu chủ sở hữu là người lớn

Hộ chiếu hợp lệ

Giả sử chủ sở hữu đã thay đổi hộ chiếu của mình sáu tháng trước, nói với cảnh sát rằng anh ta đã làm mất hộ chiếu cũ. Và bây giờ anh ta đang cố gắng kết thúc một thỏa thuận trên một tài liệu không hợp lệ, để thử thách nó sau này. Điều này đầy rẫy những vấn đề.

Vì vậy, với sự giúp đỡ của một dịch vụ đặc biệt của Bộ Nội vụ, hãy tìm hiểu xem các tài liệu có hợp lệ hay không.

Dữ liệu hộ chiếu

Sê-ri, số, nơi sinh và địa chỉ đăng ký sẽ cần thiết để so sánh chúng với dữ liệu được chỉ ra trong các tài liệu khác (điều quan trọng là mọi thứ đều khớp). Nếu chủ sở hữu đã quản lý để thay đổi hộ chiếu trong thời gian này, các chi tiết của bản sao trước đó sẽ được chỉ ra ở trang cuối cùng của bản hiện tại.

Chú ý đến tên, họ và tên viết tắt: sự khác biệt của ít nhất một chữ cái trong các tài liệu khác nhau là lý do để yêu cầu chủ sở hữu phải thống nhất các giấy tờ. Nếu không, nó có thể trở thành lý do để kiện tụng về tính hợp lệ của giao dịch.

Tình trạng gia đình

Một trong hai vợ chồng không được tự ý định đoạt tài sản chung có được mà không được sự đồng ý của người kia. Một thỏa thuận như vậy là dễ dàng để thách thức. Vì vậy điều quan trọng là phải tìm hiểu xem chủ nhân đã kết hôn chưa và từ ngày tháng năm nào. Thông tin này sẽ hữu ích cho bạn khi bạn chuyển sang các tài liệu tiêu đề.

Nếu một người nhận được một căn hộ do thừa kế hoặc như một món quà, thì sự hiện diện của vợ / chồng không thành vấn đề. Tài sản đó không được coi là sở hữu chung.

Nhưng nếu bạn đang giải quyết một hợp đồng mua bán, hãy chú ý đến ngày ký kết của nó. Chủ sở hữu có thể tự do định đoạt căn hộ đã mua trước khi kết hôn. Nếu anh mua sau đám cưới thì trong bộ hồ sơ phải có công chứng đồng ý mua bán của vợ hoặc chồng. Về mặt lý thuyết, nó có thể được thay thế bằng một hợp đồng hôn nhân, trong đó một tay đảm bảo quyền định đoạt đối tượng cho chủ sở hữu. Nhưng với sự đồng ý thì mọi chuyện vẫn êm dịu hơn: thỏa thuận trước khi bắt đầu đôi khi bị tranh chấp.

Nếu chủ sở hữu căn hộ đã ly hôn và căn hộ được mua trong thời kỳ hôn nhân thì căn hộ đó vẫn có thể được coi là tài sản chung. Ở đây, bạn cần có sự đồng ý hoặc quyết định của tòa án về phần mà theo đó tài sản được chuyển cho người mà bạn định ký kết một giao dịch.

Thông tin về trẻ em

Tự nó, nó sẽ không cho bạn biết bất cứ điều gì. Nhưng, nếu chủ sở hữu có con, đây là lý do để kiểm tra bổ sung và yêu cầu đối với các tài liệu mới.

Nếu một căn hộ được mua bằng một khoản thế chấp, vốn thai sản có thể được sử dụng để trả nợ. Điều này đặt ra nghĩa vụ phải cung cấp cổ phần cho những đứa trẻ trong căn hộ. Vì vậy, nếu chỉ có cha mẹ là chủ sở hữu, điều này đã không được thực hiện. Sau đó, giao dịch có thể bị thách thức.

Để ngăn điều này xảy ra, hãy yêu cầu chủ sở hữu chứng nhận từ Quỹ Hưu trí rằng vốn thai sản không được sử dụng để trả nợ thế chấp.

Nếu chủ sở hữu là trẻ vị thành niên

Trẻ em dưới 14 tuổi xem giấy khai sinh, trên 14 tuổi - hộ chiếu. So sánh dữ liệu với những gì được nêu trong các tài liệu khác.

Nếu chủ sở hữu là trẻ em, người đại diện theo pháp luật của anh ta không thể bán căn hộ như vậy. Cần phải có sự đồng ý của cơ quan giám hộ đối với giao dịch. Và nếu chủ sở hữu của căn hộ trên 14 tuổi, thì sự cho phép của anh ta.

3. Tiêu đề tài liệu

Tên của tài liệu, trên cơ sở mà chủ sở hữu đã nhận được quyền sở hữu, nằm trong phần trích xuất từ USRN. Nó là giá trị xem xét kỹ hơn nó.

Hợp đồng mua bán

Mọi thứ rất đơn giản ở đây: nếu chủ sở hữu hiện tại đã mua một căn hộ từ người trước đó, điều này được xác nhận bằng thỏa thuận tương ứng. Nếu bạn có trích lục từ USRN về việc chuyển nhượng quyền đối với một đối tượng bất động sản, hãy so sánh dữ liệu của người bán với dữ liệu được chỉ ra trong tài liệu. Yêu cầu cũng xuất trình giấy nghiệm thu căn hộ và biên lai thu tiền của bên bán. Điều này sẽ đảm bảo rằng chủ sở hữu trước đó không có khiếu nại về chủ sở hữu hiện tại.

Nếu ngôi nhà được mua bằng thế chấp, bạn có thể yêu cầu chứng nhận hoàn trả.

Nói chung, sự vắng mặt của các rào cản trong trích xuất từ USRN cho thấy một cách hùng hồn rằng khoản vay đã được trả hết. Nhưng vì một số tài liệu có thể được kiểm tra, sẽ rất lạ nếu không đề cập đến nó.

Thỏa thuận góp vốn đầu tư xây dựng

Nếu chủ sở hữu mua bất động sản đang ở giai đoạn xây dựng thì sẽ có chính xác giấy tờ này trong tay, và sau khi bàn giao nhà cũng sẽ có hành vi nghiệm thu và chuyển nhượng căn hộ.

Chứng chỉ thừa kế

Khi xử lý tài sản như vậy, có nguy cơ một người thừa kế bị tước đoạt sẽ bất ngờ xuất hiện và cố gắng thách thức thương vụ. Hơn nữa, thời gian càng trôi qua kể từ thời điểm thừa kế, rủi ro gặp rắc rối càng thấp. Tốt nhất nên hỏi ý kiến luật sư trước khi mua.

Thỏa thuận đóng góp

Tốt hơn hết là bạn nên đánh giá rủi ro khi mua lại một ngôi nhà được tặng cùng với một chuyên gia. Luật sư sẽ tìm hiểu xem hình thức và thủ tục kết thúc giao dịch đã được tuân thủ chưa, chủ sở hữu có sở hữu hợp pháp tài sản hay không.

Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ

Nó được cấp nếu chủ sở hữu đã tư nhân hóa căn hộ này. Có một lưu ý khi giao dịch với bất động sản như vậy. Nếu một người đã đăng ký trong một căn hộ từ chối tham gia vào quá trình tư nhân hóa, anh ta sẽ nhận được quyền sống trong đó suốt đời cho đến khi tự nguyện hủy đăng ký. Nếu không, không thể trục xuất anh ta ngay cả thông qua các tòa án. Vì vậy, điều quan trọng là phải đảm bảo rằng anh ta đã kiểm tra trước khi người bán nhận được tiền. Hoặc bạn có nguy cơ mua một căn hộ chung cư với người thuê.

Có những loại tài liệu về quyền sở hữu khác, ví dụ, một quyết định của tòa án mà chủ sở hữu đối tượng. Nhưng với họ tốt hơn hết bạn nên liên hệ ngay với luật sư nếu không muốn gặp rắc rối.

4. Thông tin về những người đã đăng ký trong căn hộ

Trong điều khoản về thỏa thuận chuyển quyền sở hữu căn hộ, chúng ta đã đề cập một phần đến chủ đề quan trọng như thế nào khi biết ai đã đăng ký ở trong căn hộ. Bây giờ chúng ta hãy xem xét câu hỏi chi tiết hơn.

Ngoài những người từ chối tư nhân hóa, những người thuê sau đây có thể gây nguy hiểm cho giao dịch của bạn và sống thoải mái trong căn hộ đã mua:

• ra khỏi căn hộ để thực hiện nghĩa vụ quân sự hoặc điều trị trong một viện điều dưỡng;
• bị xóa tên khỏi danh sách do đang thi hành án ở những nơi bị tước quyền tự do;
• được công nhận là mất tích;
• trẻ vị thành niên được gửi đến một trường nội trú.

Sau khi trở về, họ sẽ được đăng ký tại nơi cư trú trước đây của họ - tức là cùng với bạn. Có thể trục xuất họ thông qua tòa án, nhưng sẽ mất rất nhiều thời gian và công sức.

Đặc biệt chú ý đến những trẻ vị thành niên đã xuất ngũ để hỏi xem dịch vụ giám hộ có cho phép việc này hay không.

Để hiểu các sắc thái, bạn cần phải xem qua một vài tài liệu tham khảo. Tốt hơn hết là bạn nên có mặt tại thời điểm chủ sở hữu nhận được để đảm bảo tính xác thực của tài liệu.

Giấy chứng nhận đăng ký Mẫu 9

Nó chứa thông tin về tất cả những người đã đăng ký trong căn hộ ngay bây giờ.

Giấy chứng nhận đăng ký lưu trữ theo Mẫu số 9

Phiên bản này của tài liệu cho thấy các động thái đăng ký của cư dân: ai đã đăng ký trước đó, ai đã được xuất viện và khi nào. Một tài liệu rất hữu ích, nhưng có một sắc thái. Họ thường từ chối giao nó cho bên thứ ba, bao gồm cả những chủ sở hữu hiện tại của căn hộ, vì nó chứa dữ liệu cá nhân của những cư dân trước đó. Nếu không thể lấy được "chín" lưu trữ, bạn sẽ phải làm việc với những gì bạn có và chuyển trực tiếp đến trợ giúp của biểu mẫu 12.

Giấy chứng nhận hủy đăng ký một số loại công dân

Tài liệu biểu mẫu 12 chứa dữ liệu về việc liệu có bất kỳ người thuê nào đã rời khỏi căn hộ hay không, về lý thuyết, có thể trở thành nguồn gốc của các vấn đề. Lý tưởng nhất là mọi cột đều không có. Nếu không, bạn sẽ phải tìm hiểu thêm thông tin về từng người hoặc thậm chí từ chối giao dịch.

5. Chứng chỉ năng lực pháp lý

Nếu sau đó mà người bán không tỉnh táo và trí nhớ tốt thì giao dịch đó sẽ bị tuyên bố là vô hiệu. Bạn đặc biệt gặp rủi ro nếu người bán là người lớn tuổi, nhưng nói chung bạn không thể đảm bảo chống lại điều này. Ví dụ, một luật sư xảo quyệt có thể chứng minh rằng người chủ tạm thời bị quẫn trí vì một loại thuốc trị cảm lạnh, vì tác dụng phụ đó được chỉ ra trong chú thích.

Để ngăn điều này xảy ra, hãy yêu cầu người bán mang đến thỏa thuận giấy chứng nhận của bác sĩ tâm thần và nhà tự thuật học rằng anh ta khỏe mạnh và không đăng ký là người nghiện ma túy.

Nếu có lý do thuyết phục để nghi ngờ, hãy mời một chuyên gia được cấp phép tiến hành kiểm tra trực tiếp để giải quyết.

6. Thông tin về các khoản nợ sửa chữa lớn

Tất cả các khoản nợ về nhà ở và các dịch vụ cộng đồng vẫn thuộc về chủ sở hữu cũ của căn hộ. Ngoại lệ là đại tu. Nếu người bán không trả tiền, khoản nợ sẽ thuộc về bạn. Bạn có thể kiểm tra sự vắng mặt của lần thanh toán cuối cùng. Nếu không tin tưởng, hãy nhờ công ty quản lý cấp giấy chứng nhận.

7. Giấy ủy quyền

Tốt nhất nên giao kết hợp đồng mua bán trực tiếp với chính chủ. Nhưng chủ sở hữu không phải lúc nào cũng có mặt trong thương vụ. Trong trường hợp này, anh có thể cấp giấy ủy quyền có công chứng cho người sẽ đại diện cho quyền lợi của anh.

Giao dịch bằng chứng từ này không an toàn, có quá nhiều yếu tố rủi ro. Nếu bạn quyết định thực hiện một bước tương tự, hãy kiểm tra những điều sau:

• Giấy ủy quyền thay mặt chủ sở hữu quyền bán căn hộ.
• Tài liệu là chính hãng - bạn có thể tìm hiểu trên trang web của Phòng Công chứng Liên bang.
• Giấy ủy quyền chưa hết hạn.
• Nó chứa hộ chiếu chính xác và các dữ liệu khác.
• Chủ sở hữu còn sống và có suy nghĩ đúng đắn - giao tiếp bằng video và chứng chỉ từ một trạm y tế tâm thần sẽ giúp ích ở đây.

Nhưng ngay cả khi mọi thứ đều theo thứ tự, hãy suy nghĩ ba lần trước khi quyết định một thỏa thuận như vậy.

Những gì cần nhớ

• Kiểm tra tất cả các tài liệu. Đừng sợ bị xâm nhập hoặc nhàm chán: bạn đang mạo hiểm hàng triệu đô la.
• Nếu nghi ngờ, hãy liên hệ với chuyên gia. Tốt hơn là trở thành một người báo động còn hơn bị bỏ lại mà không có một căn hộ và tiền bạc.
• Nếu với mỗi bước, sự nghi ngờ không biến mất mà còn phát triển mạnh hơn, hãy từ chối thỏa thuận.

CẬP NHẬT. Văn bản được cập nhật vào ngày 17 tháng 11 năm 2019 với nhiều dữ liệu liên quan hơn từ các nguồn đã xác minh.