Thế chấp năm 2016 qua con mắt của người đi vay

2024 Tác giả: Malcolm Clapton | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 04:15

Nếu bạn chưa có thời gian mua nhà hoặc đang có ý định mở rộng diện tích thì bài viết này sẽ hữu ích với bạn. Trong đó, chúng tôi nói về tất cả các sắc thái của thế chấp trong điều kiện thay đổi hiện nay và về những cách để tiết kiệm nhiều tiền khi mua nhà.

Khủng hoảng đang quét khắp thế giới, nhưng bạn vẫn cần phải sống ở đâu đó. Tất nhiên, bạn nên mua nhà sớm hơn một chút, khi các điều kiện tín dụng tốt hơn. Nhưng mặt khác, thị trường nhà đất hiện đang rơi vào tình trạng trì trệ sâu sắc. Và ngay bây giờ, bạn có thể thắng về giá: chiết khấu và khuyến mãi từ các nhà phát triển chỉ mới bắt đầu. Vào mùa hè, những căn có ý nghĩa hơn sẽ sớm thay thế những căn hiện tại (vào mùa hè không ai mua căn hộ mà phải bán và tiếp tục xây dựng).

Nếu không có đủ tiền để mua căn hộ bằng tiền mặt hoặc trả góp, bạn sẽ phải thế chấp. Chúng tôi đã viết về nó, nhưng thời gian mới - quy tắc mới. Bây giờ chúng ta sẽ xem xét những điểm chính đáng chú ý (và nếu chúng ta thiếu một cái gì đó, chúng ta sẽ chờ đợi ý kiến và sửa chữa).

Thế chấp là gì

Hiện tại, có một số hình thức cho vay thế chấp chính: tiêu chuẩn, với sự hỗ trợ của nhà nước, chương trình Gia đình Nga và ưu đãi đặc biệt của các ngân hàng dành cho quân nhân.

Thế chấp tiêu chuẩn

Một khoản thế chấp thông thường là một khoản vay cực kỳ khó. Trước đây, để có được quỹ thế chấp yêu cầu khoản thanh toán trước 13% giá mua. Hiện tại - ít nhất 15% đối với nhà ở sơ cấp và 20% đối với nhà ở thứ cấp. Các điều kiện thực tế của Sberbank như sau:

Một khoản phí ban đầu	Hạn tín dụng
	lên đến 10 năm	từ 10 đến 20 tuổi	từ 20 đến 30 tuổi
từ 20 đến 30%	13, 5%	13, 75%	14%
từ 30 đến 50%	13, 25%	13, 5%	13, 75%
từ 50%	13%	13, 25%	13, 5%

Trong trường hợp này, giá hợp lệ nếu:

đối tượng bất động sản được ghi có được xây dựng với sự tham gia của các khoản vay ngân hàng, nếu không sẽ áp dụng mức phụ phí 0,5 điểm phần trăm;
người vay bảo đảm tính mạng và sức khỏe của mình, nếu không sẽ áp dụng phí bảo hiểm một điểm phần trăm;
cho đến khi thế chấp được đăng ký, một khoản phụ phí là một điểm phần trăm được áp dụng.

Nhiều ngân hàng đã siết chặt các yêu cầu đối với khách hàng vay vốn. Nếu bạn chơi với máy tính khoản vay Sberbank, bạn có thể thấy rằng để được phê duyệt khoản vay ban đầu, một gia đình trẻ gồm hai người sẽ cần ít nhất 40-50 nghìn thu nhập cá nhân của mỗi vợ hoặc chồng. Hơn nữa, một khoản thu nhập được xác nhận, vì vậy những người nhận một khoản lương "tiền mặt đen" có thể thấy mình trong một tình huống khó chịu.

Lãi suất trung bình tại thời điểm hiện tại (thực tế, không phải quảng cáo) vào khoảng 15-16% / năm. Tại sao? Ngay cả lãi suất cơ bản đối với nhà ở thứ cấp cũng bắt đầu từ 12, 5%. Tỷ lệ cho các tòa nhà mới trung bình là 13%. Tỷ giá đối với bất động sản ngoại ô và xây dựng nhà riêng thậm chí còn cao hơn.

Thế chấp quân sự

Đối với quân đội, thế chấp quân sự từng là một lựa chọn khá dễ chấp nhận. Trở lại năm 2015, lãi suất của loại hình thế chấp này là 8% mỗi năm. Hôm nay nó đã là 12,5% và hơn thế nữa.

Thế chấp với sự hỗ trợ của nhà nước

Lựa chọn tốt nhất vào lúc này là một khoản thế chấp được hỗ trợ bởi chính phủ. Đó là một khoản vay để mua nhà ở đang xây dựng hoặc nhà ở trong một tòa nhà mới đã hoàn thiện. Do được nhà nước trợ cấp, ngân hàng đưa ra mức lãi suất giảm xuống còn 12% (đây là ngưỡng tối thiểu, thực tế sẽ cao hơn - khoảng 13-13,5%).

Tuy nhiên, chương trình này không áp dụng cho tất cả nhà ở. Chủ yếu là trên một cái đang được xây dựng hoặc được xây dựng với sự tham gia của các quỹ của ngân hàng. Trong trường hợp này, nhà phát triển phải nằm trong một danh sách đáng tin cậy nhất định.

Ngoài ra còn có giới hạn về số tiền cho vay tối đa:

8 triệu rúp - cho Matxcova, vùng Matxcova và St. Petersburg;
3 triệu rúp - cho phần còn lại của Nga.

Khoản trả trước tối thiểu cho một khoản thế chấp với sự hỗ trợ của nhà nước là 20% chi phí của căn nhà mua được.

Trong trường hợp này, lãi suất của khoản vay là cố định - 12% mỗi năm ở các ngân hàng lớn. Tuy nhiên, loại hình thế chấp này bao gồm bảo hiểm nhân thọ bắt buộc của người vay chính. Hơn nữa, số phí hàng năm được tính từ giá trị còn lại của khoản vay và là 1% số tiền còn lại tại thời điểm thanh toán mà người vay nợ (không tính lãi). Trong trường hợp từ chối bảo hiểm, ngân hàng đề nghị tăng tỷ lệ lên mức tiêu chuẩn, và điểm này được nêu rõ trong hợp đồng thế chấp. Theo đó, nó sẽ không hoạt động để thanh toán trong năm đầu tiên và sau đó từ chối - toàn bộ khoản thế chấp sẽ được tính toán lại từ thời điểm từ chối bảo hiểm. Bạn cũng cần nhớ rằng tất cả các căn hộ thế chấp đều phải được bảo hiểm, và con số này vẫn còn khoảng 0,4% số tiền chưa thanh toán.

Điều đáng chú ý là: tại thời điểm viết bài này, lãi suất vay thế chấp có hỗ trợ của nhà nước ở đây bắt đầu ở mức 11,9% / năm.

Chương trình Gia đình Nga

Nó được gọi là "" trong các tài liệu chính thức. Thời hạn của chương trình này được cho là sẽ hết hạn vào năm 2015, nhưng vào năm 2014, chương trình “Cung cấp nhà ở tiện nghi và giá cả phải chăng và các dịch vụ cộng đồng cho người dân Liên bang Nga” đã được thông qua, do đó nó thực sự được kéo dài đến năm 2020.

Chương trình bao gồm toàn bộ lãnh thổ của Nga và nhằm cung cấp hỗ trợ cho các gia đình trẻ cần cải thiện điều kiện sống của họ. Tuy nhiên, tất cả các hành vi quản lý đều do các khu vực tự ban hành. Để được tham gia chương trình, gia đình trẻ phải đáp ứng các điều kiện sau:

ít nhất một thành viên trong gia đình không được quá 35 tuổi (gia đình một người cũng có thể trở thành thành viên);
những người muốn phải có quốc tịch Nga;
gia đình phải sống trong điều kiện không phù hợp với cuộc sống (trường hợp diện tích mặt bằng cho một nhân khẩu ít hơn diện tích nhà ở trong vùng; ở chung cư tập thể).

Theo các điều khoản của chương trình, một gia đình trẻ được trợ cấp của nhà nước, khoản trợ cấp này sẽ được hướng đến việc mua nhà ở hoặc xây dựng chung. Đối với một gia đình không có con, khoản trợ cấp này được cấp với số tiền là 35% chi phí nhà ở được thẩm định và đối với các cặp vợ chồng có con, bao gồm các gia đình đơn thân gồm một cha và một con, với số tiền là 40%. Gia đình đông con được trợ cấp thêm, đồng thời được hỗ trợ đầy đủ về vật chất.

Thay vào đó, tại một số khu vực, giá mục tiêu trên mỗi mét vuông nhà ở và lãi suất giảm được đưa ra, và các căn hộ được chào bán đã được bán hết.

Chương trình khách hàng thân thiết dành cho nhà phát triển

Trước tình hình hiện tại, nhiều chủ đầu tư đã vội vàng đặt trước và ký kết hợp tác với các doanh nghiệp lớn. Bản chất của chúng như sau: công ty cung cấp một loại trợ cấp cho nhân viên để đổi lấy nghĩa vụ tiếp tục làm việc, và đến lượt nó, nhà phát triển cung cấp một khoản chiết khấu cho nhà ở. Trong một số trường hợp, thỏa thuận là ba bên. Thứ ba là ngân hàng đưa ra mức lãi suất giảm.

Nhân tiện, tôi đã tận dụng ưu đãi này khi mua một căn hộ. Chiết khấu của nhà phát triển là 8% tổng chi phí nhà ở và lãi suất của ngân hàng Sberbank cố định ở mức 11,4% mỗi năm mà không thay đổi các điều kiện.

Những gì bạn nên chú ý đến

Tốt hơn hết là bạn nên thế chấp tại ngân hàng nơi phát hành thẻ trả lương. Điều này sẽ giảm thiểu rủi ro bị từ chối cấp một khoản thế chấp, bao gồm cả trường hợp không có thu nhập được xác nhận bởi các chứng chỉ. Nhưng điều đáng chú ý là: các ngân hàng coi chuyển lương chính là tiền lương. Ngoài ra, một bước như vậy sẽ làm giảm các khoản chênh lệch lãi suất bổ sung.
Nhiều khu vực cung cấp các chương trình bổ sung cho việc mua nhà ở. Vì vậy, ở Ulyanovsk quê hương của tôi có "Thế chấp của Thống đốc": những người đi vay tham gia chương trình, thành phố trả lãi cho khoản vay trong ba năm đầu tiên.
Các chương trình tương tự có thể hoạt động cho một số chuyên ngành lao động (ví dụ, bác sĩ) hoặc doanh nghiệp.
Các ngân hàng dễ dàng hơn nhiều trong việc phê duyệt các khoản vay để mua một tòa nhà mới. Cần chú ý đến mối liên hệ giữa chủ đầu tư và ngân hàng và đi duyệt ban đầu với một căn hộ đã được chọn. Điều này sẽ làm giảm khả năng bị từ chối mà không cần giải thích và tăng khả năng bị thế chấp.
Cổ phần trong căn hộ phải được phân chia theo thu nhập hiện tại: thu nhập chịu thuế càng cao thì cổ phần càng phải cao. Như vậy, nhờ được khấu trừ thuế, bạn sẽ có thể hoàn lại một phần tiền nhanh hơn nhiều. Hãy nhớ lại rằng đây không chỉ là chi phí của chính căn hộ (chính xác hơn là phần của nó được lấy từ khoản tín dụng), mà còn là một phần lãi suất được trả theo hợp đồng. Điều này sẽ cho phép bạn thanh toán một phần của khoản vay sớm hơn một chút.
Mọi khoản thanh toán trả góp hàng tháng phải được thanh toán thông qua nhân viên ngân hàng. Kiểm tra thực tế của việc ghi nợ một số tiền lớn hơn từ tài khoản. Khoản tiền 500-1,000 rúp tăng thêm đóng một vai trò nào đó, cho dù vô lý đến mức nào, bởi vì bất kỳ khoản thanh toán quá mức nào cũng không phải để trả lãi mà là để trả nợ gốc.

Lấy nó hay không?

Mặc dù gặp rất nhiều khó khăn, căng thẳng và phải trả nhiều tiền đáng kể, thế chấp là cơ hội thực sự duy nhất để nhiều người dân nước ta có được nhà ở. Bất động sản tăng giá nhanh hơn nhiều so với mức tăng phúc lợi của xã hội. Và khoản thanh toán trung bình hàng tháng cho một căn hộ thế chấp có thể so sánh với tiền thuê.

Để đưa ra một quyết định chính xác, bạn cần phải đi một con đường nghiêm túc. Chúng tôi sẽ phải tham khảo ý kiến của nhiều chuyên gia khác nhau. Cố gắng tìm hiểu thông tin về tất cả các ưu đãi trong khu vực của bạn trước khi đến gặp nhà phát triển. Tính toán số lượng phương án trả nợ tối đa và giải quyết trên phương án được đảm bảo để thanh toán khoản thế chấp trong trường hợp bất khả kháng. Theo cách đó, tốt hơn là bạn nên trả nhiều hơn và hoàn trả nhanh hơn là không thể trả mức hàng tháng vào một thời điểm khó khăn.

Bạn có thể tìm hiểu về các chương trình tiểu bang hiện tại trong thành phố. Các ưu đãi của các ngân hàng luôn có sẵn trên trang web của họ, nhưng bạn nên đến gặp trực tiếp. Điều tương tự cũng áp dụng cho các chủ đầu tư: đôi khi những căn hộ cuối cùng chưa bán được trong một ngôi nhà ngay trước khi được giao lại rẻ hơn nhiều so với giai đoạn khai quật.

Và tất nhiên, hãy nhớ rằng bạn có thể và nên phàn nàn về các vấn đề. Đối với các nhà xây dựng, mối đe dọa là liên hệ với các cơ quan chính phủ khác nhau. Và nếu các vấn đề đã xuất hiện tại ngân hàng, bạn có thể liên hệ với các nhân viên của Ngân hàng Trung ương.