Tại sao các khoản thế chấp dài hạn lại ổn

2024 Tác giả: Malcolm Clapton | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 04:15

Ít rủi ro hơn, thoải mái hơn và lạm phát chỉ phù hợp với bạn.

Tại sao chúng ta sợ các khoản thế chấp dài hạn

Thế chấp là một khoản vay mua nhà dài hạn. Thời hạn thế chấp tối thiểu tại các ngân hàng Nga là 1 năm, tối đa là 30 năm. Giống như bất kỳ khoản vay nào, thế chấp là một khoản thanh toán quá mức. Ngân hàng cho vay và lấy lãi. Một người sử dụng các khoản tiền này càng lâu thì tiền lãi càng nhiều. Trong trường hợp thế chấp, hóa ra chúng tôi đã sử dụng tiền của ngân hàng trong 20-30 năm, vì vậy việc trả quá nhiều thành ra thảm họa.

Ví dụ, hãy lấy số tiền 2,4 triệu rúp. Lãi suất là 9, 2%.

Thời hạn thế chấp	5 năm	10 năm	15 năm	20 năm	25 năm	30 năm
Thanh toán hàng tháng, bằng đồng rúp	50 054	30 663	24 629	21 904	20 471	19 658
Tổng chi phí của khoản vay, tính bằng rúp	3 003 240	3 679 560	4 433 220	5 256 960	6 141 300	7 076 880
Thanh toán quá mức, bằng đồng rúp	603 240	1 279 560	2 033 220	2 856 960	3 741 000	4 676 880

Với khoản thế chấp trong 20 năm, khoản thanh toán sẽ là 21.904 rúp và khoản thanh toán vượt mức sẽ là 2 triệu 856 nghìn rúp, tức là nhiều hơn số tiền mà chúng tôi đã vay ban đầu.

Thay thế các số của bạn trong bảng để xem thời gian cầm cố là tốt nhất. Bạn có thể tính toán số tiền thanh toán trong bất kỳ máy tính thế chấp nào - ví dụ:.

Trong trường hợp của chúng tôi, khoản thanh toán thế chấp trong 20 năm khác với khoản thanh toán được tính cho 30 năm chỉ là 2.246 rúp và khoản thanh toán vượt mức là 2.643.000 rúp. Trong 10 năm này, bạn sẽ cho đi 264 nghìn một năm hoặc 22 nghìn một tháng - một mức giá không hợp lý cho sự khác biệt là 2,246 rúp.

Tại sao nó không đáng sợ như nó có vẻ?

Thoạt nhìn, một khoản thế chấp dài hạn là sự trói buộc cho cuộc sống. Vì lợi ích của mét vuông của riêng bạn, bạn cần phải trích một phần đáng kể tiền lương của mình hàng tháng - và làm điều này trong 20-30 năm. Và kết quả là ngân hàng sẽ nhận được gấp hai hoặc ba lần so với số tiền đã phát hành ban đầu. Tuy nhiên, nếu bạn nhìn nó, nó không đáng sợ như vậy.

Bạn chọn thanh toán thoải mái

Thế chấp dài hạn cho phép bạn giữ cách sống thông thường và không chuyển sang thắt lưng buộc bụng. Do bạn vay trong thời gian 20-30 năm nên số tiền phải trả hàng tháng sẽ không lớn lắm. Đối với cư dân của các thành phố lớn, số tiền của nó thậm chí sẽ ít hơn so với chi phí thuê một căn hộ.

Ví dụ: bạn mua một căn hộ trong một tòa nhà mới với giá 3 triệu rúp. Khoản thanh toán ban đầu là 600 nghìn, phần còn lại được thế chấp với lãi suất 9, 2% mỗi năm. Nếu bạn vay một khoản trong 10 năm, thì khoản thanh toán sẽ là 30.663 rúp, và nếu trong 20 năm - 21.904 rúp. Hóa ra ít hơn gần 9 nghìn.

Giảm rủi ro chậm thanh toán

Câu hỏi khủng khiếp nhất đối với những người vay thế chấp: "Liệu tôi có đủ tiền để trả hết không?" Nhiều người sống với hy vọng vài tháng nữa mọi việc sẽ trở nên dễ dàng hơn, nhưng tình hình trong nước thì giá cả tăng cao mà lương thì không. Và nếu hôm nay đã khó trả thì ngày mai lại càng khó hơn. Do đó, nếu ban đầu bạn không chắc chắn rằng mình sẽ thu được các khoản thanh toán lớn, thì tốt hơn là bạn nên tự bảo hiểm cho mình.

Với một khoản thế chấp trong thời gian dài, bạn không nên mạo hiểm rằng: 20 nghìn dễ trả hơn 30. Trong trường hợp bất khả kháng, bạn sẽ dễ dàng hơn trong việc tìm kiếm tiền.

Và nếu lương vẫn được tăng lên, việc chi trả sẽ thậm chí còn ít căng thẳng hơn. Ví dụ: bạn nhận được 40 nghìn rúp, và bạn đã trả 21 900 cho một khoản thế chấp - hơn một nửa tiền lương của bạn. Một năm sau, bạn đã có kinh nghiệm và bắt đầu nhận được 55 nghìn, nhưng khoản thanh toán khoản vay vẫn như cũ - 21 900 rúp.

Bạn có thể trả hết thế chấp của mình trước thời hạn

Khoản thanh toán hàng tháng tương đối nhỏ để lại khả năng cơ động: khi tiền rảnh rỗi xuất hiện, bạn có thể thanh toán khoản thế chấp trước thời hạn. Ví dụ: nếu bạn nhận được tiền thưởng, tìm được một công việc bán thời gian hoặc lương của bạn được tăng lên. Các khoản thanh toán sớm nhằm mục đích trả hết nợ và không phải trả lãi suất, vì vậy bạn sẽ nhanh chóng trả được khoản vay và trả thừa ngân hàng ít hơn.

Có hai chiến lược trả nợ trước hạn: giảm kỳ hạn hoặc trả dần. Trong trường hợp đầu tiên, bạn sẽ trả hết nợ nhanh hơn, trong trường hợp thứ hai, bạn sẽ cho ngân hàng ít hơn hàng tháng. Không thể nói chắc chắn chiến lược nào có lợi hơn: bạn cần tính toán cho một khoản vay cụ thể và xem lựa chọn nào phù hợp hơn với bạn.

Hãy xem khoản thanh toán thừa sẽ giảm như thế nào nếu chúng ta chọn chiến lược giảm thời hạn. Lấy ví dụ, cùng 2,4 triệu rúp trong 20 năm. Đây là những gì sẽ xảy ra nếu bạn thanh toán sớm:

• Thanh toán sớm một lần. Vào cuối năm, bạn được nhận mức lương thứ mười ba - 40 nghìn rúp. Bạn sử dụng số tiền này để trả nợ thế chấp của mình. Việc thanh toán như vậy sẽ giúp bạn tiết kiệm được 187 nghìn khoản trả thừa và giảm thời hạn khoản vay 11 tháng.
• 10 lần trả 20 nghìn trong 5 năm. Tùy từng thời điểm bạn có tiền rảnh rỗi. Bạn thực hiện 10 lần thanh toán sớm trị giá 20 nghìn rúp trong 5 năm đầu tiên của khoản thế chấp. Điều này sẽ giúp bạn tiết kiệm được 635 nghìn rúp và giảm thời hạn vay hơn 3 năm.
• 10 lần trả 40 nghìn trong 10 năm. Trong 10 năm liên tiếp, bạn đã đầu tư khoản tiền lương thứ mười ba của mình - 40 nghìn rúp - để trả nợ trước hạn. Điều này sẽ giúp tiết kiệm 884 nghìn rúp và giảm thời hạn vay 5 năm.

Bạn có thể tính toán xem bạn sẽ tiết kiệm được bao nhiêu khi trả nợ trước hạn. Ngoài ra, hãy nhớ đọc bài viết của chúng tôi về việc chọn chiến lược nào để trả khoản vay ngân hàng nhanh hơn.

Lạm phát làm giảm giá trị nợ của bạn

Nói về khoản chi quá lớn, người ta không nên quên lạm phát - sự mất giá của đồng tiền. 20 năm trước, một ổ bánh mì có thể được mua với giá 7. Giá tiêu dùng trung bình cho hàng hóa và dịch vụ - Cơ quan Thống kê Nhà nước Liên bang tính bằng rúp, hiện nay - là 27, và 10 năm sau - là 47 rúp có điều kiện.

Lạm phát chẳng có gì hay ho, nhưng trong trường hợp thế chấp, nó chỉ mang lại lợi nhuận cho bạn: giá cả tăng, lương được chỉ số, căn hộ của bạn trở nên đắt hơn trên thị trường bất động sản, và việc trả tiền thế chấp không thay đổi.

Vào năm 2029, bạn sẽ trả nợ ngân hàng theo giá năm 2019, ngay cả khi số tiền đó bị mất giá đủ để mua bánh mì.

Không ai có thể nói chắc chắn lạm phát sẽ như thế nào trong 5 - 10 năm nữa. Từ năm 2010 đến năm 2018, nó lên tới 64,3% Tỷ lệ lạm phát ở Liên bang Nga. Nếu tỷ lệ này tiếp tục, thì trong 10 năm, căn hộ 3 triệu của bạn sẽ có giá gần 5 triệu, trong 15 năm - 6, 6 triệu rúp, và trong 20 năm - hơn 10 triệu.

Và nếu tỷ lệ lạm phát giảm, Ngân hàng Trung ương sẽ trở nên rẻ hơn, nó đã đặt tên các điều kiện để giảm tỷ lệ thế chấp xuống 8% và các khoản cho vay. Trong tình huống như vậy, bạn có thể tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình - ngân hàng sẽ giảm lãi suất cho bạn.

Đảm bảo trước rằng không có điều khoản cấm hoặc hình phạt nào đối với việc tái cấp vốn trong hợp đồng thế chấp. Sau đó, bạn có thể dễ dàng chuyển sang các điều kiện thuận lợi hơn nếu chúng xuất hiện.

David Sharkovsky Giám đốc điều hành chi nhánh Nga của trang Financeer.com

Bạn có thể mua một căn hộ tốt hơn và hơn thế nữa

Ngân hàng có nhiều khả năng chấp thuận một khoản thế chấp dài hạn hơn là một khoản ngắn hạn. Nó có lợi hơn cho anh ta: bạn sẽ cho khoản vay dài hơn và trả nhiều lãi hơn. Ngoài ra, đây là cách ngân hàng tự bảo hiểm: người đi vay sẽ dễ dàng hơn trong việc hoàn trả các khoản thanh toán nhỏ, có nghĩa là sẽ không có sự chậm trễ.

Với việc cho vay dài hạn, ngân hàng cũng có khả năng sẽ phê duyệt một khoản vay lớn hơn. Lời giải thích rất đơn giản: quy mô của khoản thế chấp phụ thuộc vào quy mô thu nhập của người trả. Nó được tính toán sao cho số tiền phải trả hàng tháng không vượt quá 40-60% tổng thu nhập. Theo đó, thời hạn cầm cố càng dài và số tiền phải trả càng nhỏ thì ngân hàng sẽ duyệt số tiền lớn hơn.

Một khoản thế chấp dài hạn cho phép bạn vay một khoản lớn và mua một căn hộ có diện tích lớn hơn hoặc ở một khu vực thoải mái hơn.

Ivan Lonkin Trưởng phòng quan hệ khách hàng, SDM-Bank

Ví dụ, một gia đình hai người có thu nhập 150 nghìn rúp một tháng có thể vay thế chấp trong 5 năm - ngân hàng sẽ chấp thuận cho họ một khoản vay với số tiền khoảng 2,5 triệu rúp. Nếu tính cho cùng một gia đình vay 25 năm thì ngân hàng đã duyệt 6 triệu rồi.