Cách lập hợp đồng cho thuê một cách chính xác

2024 Tác giả: Malcolm Clapton | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 04:15

Sẽ có lợi hơn nếu cho thuê căn hộ trực tiếp thông qua chủ sở hữu, bỏ qua các văn phòng bất động sản. Nhưng sau đó hợp đồng sẽ phải được ký kết một cách độc lập, và đây không phải là một vấn đề dễ dàng: bạn cần phải tính đến nhiều điểm và chi tiết để tránh những rắc rối trong tương lai và sống trong hòa bình và tự tin. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ chỉ ra những điều cần lưu ý khi lập hợp đồng thuê nhà.

Đặt chỗ ngay: trong bài viết này chúng tôi sẽ tập trung cụ thể vào hợp đồng cho thuê thương mại mặt bằng nhà ở, được điều chỉnh bởi Chương 35 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga và một phần của Chương 5 của Bộ luật Nhà ở của Liên bang Nga, tức là, thuê một căn hộ của một cá nhân. Pháp luật có sự khác biệt giữa hợp đồng thuê nhà (được ký kết với cá nhân) và hợp đồng thuê nhà (được ký kết với pháp nhân). Tuy nhiên, trong cách nói thông thường, từ "thuê" được sử dụng nhiều. Do đó, trong tài liệu này vì mục đích đơn giản, chúng tôi sẽ sử dụng cả hai thuật ngữ - "tiền thuê" và "tiền thuê" - tương đương.

Tài liệu

Không ngần ngại yêu cầu chủ căn hộ cung cấp đầy đủ hồ sơ:

hộ chiếu;
phải có giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu căn hộ;
Ngoài ra: biên lai đã thanh toán cho các hóa đơn điện nước (để đảm bảo rằng không có khoản nợ nào trên đó) và một bản trích lục từ sổ nhà về những người đã đăng ký không gian sống.

Nếu căn hộ có nhiều chủ sở hữu thì sự đồng ý của một trong hai người là chưa đủ, bạn cần phải được sự đồng ý của tất cả. Có ba tình huống có thể xảy ra để phát triển các sự kiện:

Đính kèm văn bản đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu.
Một người đồng sở hữu ký kết thỏa thuận bằng giấy ủy quyền của người khác.
Khi kết thúc hợp đồng, tất cả các chủ sở hữu đều có mặt trực tiếp (khi đó hợp đồng chỉ ra rằng căn hộ được cho thuê bởi tất cả các chủ sở hữu cùng một lúc).

Cũng cần có sự đồng ý bằng văn bản từ những người không phải là chủ sở hữu, nhưng đã đăng ký trên không gian sống. Nếu không, họ có thể đòi quyền lợi của mình bất cứ lúc nào, và bạn sẽ phải gấp rút tìm nhà ở mới.

Vì chúng ta đang nói về việc thuê một căn hộ, có nghĩa là người thuê là một cá nhân. Do đó, anh cần mang theo hộ chiếu bên mình. Nếu bạn không định sống trong căn hộ một mình, thì thông tin chi tiết về hộ chiếu của người thuê thứ hai (thứ ba, thứ năm) cũng được yêu cầu.

Các hợp đồng cho thuê bất động sản phải đăng ký nhà nước. Ngoại trừ hợp đồng được ký kết dưới một năm.

Thuật ngữ

Hợp đồng lao động có thể là ngắn hạn (tối đa một năm) và dài hạn (từ một năm đến năm năm). Nếu hợp đồng không có điều khoản nào về thời hạn, thì coi như đã giao kết với thời hạn tối đa là năm năm. Sự khác biệt chính giữa hợp đồng dài hạn và ngắn hạn là các điều kiện để trục xuất người thuê.

Hợp đồng ngắn hạn

Chủ sở hữu có thể quy định một khoảng thời gian mà các bên có thể chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Nếu không quy định thời hạn như vậy, anh ta không có quyền đuổi người thuê trước khi kết thúc hợp đồng. Nhưng khi kết thúc giai đoạn này, chủ sở hữu sẽ tự mình quyết định có tiếp tục cho những người thuê cùng thuê căn hộ hay không hay đi tìm người khác.

Hợp đồng dài hạn

Việc chủ nhà chia tay người thuê khó hơn nhiều. Khi kết thúc thời hạn của hợp đồng, chủ nhà không thể chỉ đơn giản là chuyển người khác đến ở trong căn hộ: nếu anh ta không thông báo cho người thuê về mong muốn của mình ít nhất ba tháng trước khi kết thúc hợp đồng, thì coi như hợp đồng đó tự động. đổi mới theo các điều kiện cũ.

Nếu chủ nhà nói rằng anh ta không còn có kế hoạch cho thuê tài sản nữa, thì những người thuê nhà phải dọn đi. Nhưng trong trường hợp này, anh thực sự không thể thuê căn hộ trong thời gian ít nhất một năm, nếu không những người thuê trước có quyền ra tòa và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Không giống như chủ nhà, người thuê nhà có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào mà không cần nêu lý do.

Tình trạng của căn hộ và tài sản

Sửa chữa và cải tiến

Câu hỏi bức xúc: ai đang sửa chữa? Thông thường, hợp đồng có nội dung "sau khi hết hạn hợp đồng thuê nhà, những người thuê nhà cam kết trả lại mặt bằng theo đúng hình thức đã được cung cấp." Vì vậy, trong hợp đồng cần chỉ ra ngay những gì có thể thay đổi trong căn hộ và những gì không.

Ngoài ra, nếu không được sự đồng ý của chủ sở hữu, cư dân không có quyền tiến hành cải tạo, xây dựng lại khu ở. Ví dụ, trong quá trình sửa chữa, bạn không thể chỉ lấy và phá bỏ một vách ngăn bên trong hoặc mở rộng một ô cửa.

Nếu có thể tiến hành sửa chữa thì phải ghi rõ trong hợp đồng số tiền thuê nhà phải giảm là bao nhiêu. Nếu không có dấu hiệu, có thể bạn sẽ tự sửa chữa mọi thứ, và chủ sở hữu sẽ chỉ từ chối hoàn lại chi phí của bạn.

Tất cả các chi phí sửa chữa hiện tại trên đó đều do người thuê nhà gánh vác. Anh ấy không chỉ duy trì trật tự trong căn hộ, mà còn chịu trách nhiệm về sự an toàn của tài sản.

Chủ nhà phải tiến hành sửa chữa lớn, mọi chi phí do mình chịu (trừ trường hợp hợp đồng có quy định khác). Nếu chủ nhà không quan tâm đến việc sửa chữa lớn khi được yêu cầu, thì người thuê có quyền:

thực hiện độc lập các công việc sửa chữa lớn theo quy định của hợp đồng hoặc do nhu cầu cấp thiết gây ra và thu chi phí từ bên cho thuê;
đòi giảm tiền thuê nhà tương ứng;
yêu cầu chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại.

Khi bạn cải tạo hoặc mua một cái gì đó mới cho một căn hộ cho thuê, về mặt pháp lý, bạn đang cải thiện. Chúng có thể tách rời và không thể tách rời. Ví dụ, nếu người thuê nhà đã tự chi phí lắp đặt máy điều hòa không khí hoặc máy nước nóng (và chủ nhà không giảm tiền thuê nhà hoặc hoàn lại chi phí của họ), anh ta có quyền mang chúng đi cùng.

Những cải tiến không thể tách rời, chẳng hạn như hình nền mới, không thể mang theo bên mình mà không làm hỏng vẻ ngoài của căn hộ. Do đó, bên thuê có thể yêu cầu bồi hoàn giá trị của chúng khi hết hạn hợp đồng. Nhưng yêu cầu bồi thường sẽ được thỏa mãn nếu hợp đồng quy định rằng bên cho thuê không phản đối sự cải tiến này.

Tình trạng tài sản

Chủ nhà có nghĩa vụ cung cấp cho người thuê tài sản trong tình trạng tốt. Điều này có nghĩa là nếu có điều gì đó ngăn cản bạn sử dụng căn hộ, chủ nhà phải loại bỏ lý do này bằng chi phí của mình. Ngay cả cái mà anh ta thậm chí còn không nghi ngờ vào thời điểm thuê căn hộ. Ví dụ, bạn định cư và ngạc nhiên khi thấy rằng tất cả các đường ống từ lâu đã mục nát và chỉ đơn giản là không thể rửa bằng vòi hoa sen. Chủ nhà phải loại bỏ sự thiếu hụt này càng sớm càng tốt và hoàn toàn miễn phí. Nếu anh ấy không làm điều này, bạn có thể tự mình loại bỏ nguyên nhân và yêu cầu hoàn trả chi phí, hoặc chấm dứt hợp đồng.

Chú ý: chủ nhà chỉ nên loại bỏ bằng chi phí của mình những thiếu sót mà cả anh ấy và bạn đều không biết.

Nếu, khi kiểm tra căn hộ, bạn thấy có thứ gì đó không hoạt động ở đó hoặc bạn đã được cảnh báo trước về điều đó, thì bạn có quyền đồng ý với điều kiện đó hoặc tìm kiếm một phương án tốt hơn.

Ngoài ra, luật sư khuyến nghị, ngoài hợp đồng, phải lập biên bản nghiệm thu căn hộ. Nó quy định trạng thái của đồ nội thất, hệ thống ống nước, sàn nhà, cửa sổ và mọi thứ khác. Sau đó, điều này sẽ giúp tránh tranh chấp về chất lượng sửa chữa và đồ đạc. Tất nhiên, trong một căn hộ với đồ đạc cũ của Liên Xô và không có thiết bị, bạn không cần phải làm điều này. Nhưng người chủ cho thuê một ngôi nhà với đồ đạc và thiết bị đắt tiền, quan tâm đến việc đảm bảo rằng tất cả tài sản được trả lại cho anh ta trong tình trạng thích hợp, vì vậy anh ta thậm chí có thể đính kèm ảnh của bất động sản và biên lai xác nhận giá trị của nó. Tất nhiên, phải tính đến khấu hao tự nhiên. Nhưng người thuê sẽ phải trả tiền cho màn hình TV bị hỏng.

Hãy chú ý đến một điều như "trách nhiệm liên đới" nếu bạn thuê một căn hộ với một người nào đó trong nỗ lực chung. Nếu hợp đồng không quy định điều khoản về trách nhiệm liên đới và một số trách nhiệm thì mọi trách nhiệm sẽ do người giao kết hợp đồng chịu. Có nghĩa là, nếu người hàng xóm sơ suất của bạn làm hỏng thứ gì đó, và chỉ bạn được ghi trong hợp đồng là chịu trách nhiệm, thì bạn sẽ phải trả tiền.

Thuê

Hợp đồng xác định thủ tục, điều kiện và điều khoản để thực hiện việc thuê. Nếu không có hướng dẫn đặc biệt nào về điều này, thì được coi là chúng tương tự như những khoản thường được sử dụng khi thuê tài sản như vậy: trong trường hợp căn hộ, đây là khoản thanh toán cố định được thực hiện hàng tháng.

Nếu chủ nhà yêu cầu thanh toán ngay trước 2-3 tháng hoặc đặt cọc, điều này phải được ghi trong hợp đồng.

Tài liệu cũng cần chỉ ra mức độ thường xuyên và mức độ mà chủ nhà có thể tăng khoản thanh toán. Trên thực tế, việc tăng tiền thuê nhà thường được ghi nhận mỗi năm một lần, lên đến 10% chi phí ban đầu. Nhưng tất cả điều này là do các bên quyết định.

Nếu một điều khoản như vậy không được bao gồm trong hợp đồng, chủ nhà vẫn có quyền tăng tiền thuê nhà, nhưng điều này có thể được thực hiện không quá một lần một năm. Hơn nữa, anh ta có nghĩa vụ thông báo trước bằng văn bản cho người thuê về việc này. Nếu các điều kiện mới không phù hợp với anh ta, anh ta có thể đơn phương rút khỏi hợp đồng.

Người thuê cũng có quyền yêu cầu giảm tiền thuê nếu do những hoàn cảnh ngoài tầm kiểm soát của mình, tình trạng của cơ sở thuê đã xấu đi.

Ngoài ra

Nói chuyện với chủ sở hữu về tất cả các chi tiết. Bạn rất có thể sẽ phải gặp nhau thường xuyên. Anh ấy lo lắng về căn hộ của mình, bạn lo lắng về chất lượng sống, vì vậy hãy học cách thương lượng và ghi tất cả các thỏa thuận miệng vào văn bản.

Không phải thường xuyên, nhưng một tình huống khó chịu xảy ra: đôi khi chủ sở hữu thích vào mà không báo trước, thậm chí không có người thuê và vài lần một tháng. Đây là một lý do để chấm dứt hợp đồng với việc hoàn trả chi phí di chuyển của người thuê. Để tránh trường hợp như vậy, chỉ cần thêm một dòng vào thỏa thuận về tần suất chủ sở hữu có thể xuất hiện tại nơi bạn ở, liệu có cần thiết phải cảnh báo trước cho bạn về điều này hay không và chỉ rõ việc cấm tự phát khi bạn vắng mặt.

Tìm hiểu cách chủ nhà đối xử với khách, động vật và ghi rõ điều này trong hợp đồng.

Chỉ bằng cách thương lượng và sửa chữa tất cả các chi tiết quan trọng, cả hai bên sẽ có thể sống mà không có xung đột và không có lo lắng không cần thiết.

Chấm dứt hợp đồng thông qua tòa án

Chúng tôi đã nói rằng không dễ dàng để chủ nhà chia tay người thuê nhà, loại hợp đồng đóng một vai trò quan trọng. Nhưng người thuê có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng với một điều kiện: phải thông báo cho chủ nhà về nguyện vọng của mình trước ba tháng bằng văn bản.

Nhưng đôi khi không thể thỏa thuận về mặt con người và đối với một trong các bên chỉ có một lối thoát duy nhất - đó là tìm kiếm công lý thông qua tòa án và chấm dứt hợp đồng.

Theo yêu cầu của bên cho thuê, hợp đồng có thể bị Tòa án chấm dứt trước thời hạn trong trường hợp bên thuê:

sử dụng tài sản vi phạm đáng kể các điều khoản của hợp đồng hoặc vi phạm nhiều lần;
làm suy giảm đáng kể tài sản;
không trả tiền thuê nhà đúng hạn hơn hai lần liên tiếp;
Không thực hiện sửa chữa lớn tài sản trong thời hạn đã quy định trong hợp đồng, nếu theo hợp đồng, việc sửa chữa lớn thuộc trách nhiệm của bên thuê.

Chủ nhà chỉ có thể chấm dứt hợp đồng thông qua tòa án nếu anh ta yêu cầu người thuê bằng văn bản loại bỏ các vi phạm.

Theo yêu cầu của bên thuê, hợp đồng cho thuê có thể bị Tòa án chấm dứt sớm trong các trường hợp:

bên cho thuê không cung cấp tài sản hoặc tạo ra những trở ngại ngăn cản việc sử dụng hết tài sản;
tài sản có những thiếu sót mà bên cho thuê không nêu rõ khi giao kết hợp đồng, bên thuê không biết trước và không phát hiện được trong quá trình kiểm tra tài sản;
Bên cho thuê không tiến hành sửa chữa lớn tài sản trong thời hạn do hợp đồng xác lập hoặc trong một thời hạn hợp lý;
tài sản, do những hoàn cảnh nằm ngoài tầm kiểm soát của người thuê, trong tình trạng không thích hợp để sử dụng.

Khi chấm dứt hợp đồng, bên thuê có nghĩa vụ trả lại tài sản cho bên cho thuê trong tình trạng đã nhận, có tính đến hao mòn bình thường hoặc tình trạng do hợp đồng quy định.

Tóm lại, chúng ta hãy tập trung vào hai điểm quan trọng hơn.

Nếu chủ nhà tặng hoặc bán nhà thuê, điều này không chấm dứt hợp đồng thuê. Nói cách khác, khi một người đến và nói: "Chuyển ra ngoài, tôi đang bán một căn hộ", điều đó là bất hợp pháp. Việc thay đổi chủ sở hữu không dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

Nếu cần, bạn có thể thay đổi người thuê (người thuê nhà). Có nghĩa là, nếu hợp đồng được ký kết cho người chồng, và anh ta, ví dụ, đi đến Bắc Cực trong một chuyến công tác dài ngày, thì với sự đồng ý của anh ta, bạn có thể đổi người thuê sang vợ anh ta. Trong trường hợp này, hợp đồng vẫn được giữ nguyên, các điều kiện như cũ, thời hạn vẫn tiếp tục trôi chảy và không được đặt lại. Nhưng điều này có thể giúp bạn thoát khỏi băng đỏ nếu có bất kỳ vấn đề nào phát sinh (ví dụ: nếu bạn phải chấm dứt hợp đồng hoặc thu thập thông tin gì đó thông qua tòa án).