Cách bán căn hộ: hướng dẫn chi tiết

2024 Tác giả: Malcolm Clapton | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 04:15

Bạn có thể tự mình bán căn hộ, hoặc bạn có thể liên hệ với một nhà môi giới. Trong mọi trường hợp, Lifehacker sẽ giúp bạn làm mọi thứ đúng và không bị mất tiền.

Cách bán: tự mình hoặc với sự trợ giúp của môi giới

Mỗi lựa chọn đều có ưu và nhược điểm riêng. Khi bán mình, bạn sẽ tốn rất nhiều thời gian và công sức, kể cả việc giải quyết các vấn đề pháp lý, nhưng bạn sẽ tiết kiệm được hoa hồng cho bên trung gian.

Bán một căn hộ với sự giúp đỡ của một môi giới là dễ dàng hơn. Tất cả những gì bạn cần làm là tìm một bên trung gian, có mặt khi xem căn hộ (tốt nhất là nhưng không cần thiết, ví dụ như bạn ở thành phố khác) và khi ký kết hợp đồng mua bán. Nhưng chuyên viên sẽ phải trả từ 2–6% giá trị tài sản để được giúp đỡ.

Làm thế nào để chọn một môi giới bất động sản

Denis Rumyantsev, đối tác quản lý của công ty bất động sản Goodman Estate, khuyên khi lựa chọn một môi giới bất động sản nên chú ý đến năng lực của anh ta, chứ không phải thời gian làm việc trên thị trường.

Denis Rumyantsev Đối tác quản lý của Cơ quan Bất động sản Goodman Estate

Người trung gian phải có kiến thức về kỹ thuật, kinh tế, pháp luật và là một thẩm định viên, kỹ sư, luật sư, nhà môi giới, nhà tâm lý học, nhân viên bán hàng, nhà tiếp thị, nhiếp ảnh gia tất cả đều hòa làm một.

Để bị thuyết phục về năng lực của môi giới bất động sản, bạn có thể yêu cầu anh ta xuất trình các tài liệu xác nhận kiến thức của mình: văn bằng, chứng chỉ và chứng chỉ. Tư cách thành viên trong các cộng đồng chuyên nghiệp, chẳng hạn như trong Hiệp hội môi giới môi giới của Nga, cũng sẽ là dấu hiệu cho thấy năng khiếu nghề nghiệp.

Hãy chắc chắn hỏi làm thế nào bạn có thể bán căn hộ trong khung thời gian yêu cầu và ở mức giá cao nhất có thể. Yêu cầu thành công bán hàng cá nhân trong khu vực của bạn. Điều quan trọng nữa là phải tìm được người của "bạn" mà họ sẽ cảm thấy thoải mái, dễ chịu và dễ dàng làm việc và giao tiếp.

Cách bán căn hộ không qua trung gian

1. Cách đánh giá bất động sản

Đánh giá đúng sẽ giúp bạn bán được căn hộ một cách nhanh chóng và không bị mất tiền. Theo Denis Rumyantsev, giá trung bình có thể được tìm thấy trên trang web của Cơ quan Thống kê Nhà nước Liên bang. Nhưng cổng thông tin này không phải là sự thật cuối cùng, vì chi phí của một căn hộ cụ thể được tạo thành từ một số yếu tố. Giá cả bị ảnh hưởng bởi:

1. Số phòng.
2. Diện tích của căn hộ.
3. Cách bố trí: các phòng biệt lập được đánh giá cao hơn các phòng liền kề.
4. Khu vực liền kề, cơ sở hạ tầng: bãi đậu xe và sân chơi trong sân hoặc gần đó, cửa hàng tạp hóa, trường học và nhà trẻ trong khoảng cách đi bộ sẽ cho phép bạn bán căn hộ với giá cao hơn.
5. Tầng đặt căn hộ: càng cao càng tốt.
6. Sự hiện diện của ban công hoặc lô gia.
7. Quận: tính đến gần trung tâm và các điểm dừng giao thông công cộng, sự hiện diện của các công viên và khu vui chơi giải trí gần đó, v.v.
8. Kích thước của hóa đơn điện nước.

Để định giá một căn hộ một cách độc lập, bạn cần tìm những đối tượng tương tự nhất trên thị trường. Sử dụng tất cả các nguồn có sẵn: các trang rao vặt, tạp chí bất động sản, v.v.

Mức giá trung bình cho một căn hộ tương tự sẽ là những gì bạn đang tìm kiếm. Có thể tăng nhẹ nếu bạn sẵn sàng chờ giao dịch trong thời gian dài, hoặc giảm nhẹ nếu bạn cần bán gấp.

Đối tượng, chi phí cao hơn 15% so với giá trị thị trường, chiếm tới 10% tổng số người mua có thể, 10% - một phần ba. Một bất động sản được định giá phù hợp sẽ thu hút được 60% khách hàng tiềm năng.

Denis Rumyantsev Đối tác quản lý của Cơ quan Bất động sản Goodman Estate

2. Bán căn hộ chung cư cần những giấy tờ gì

Để thực hiện giao dịch mua bán bất động sản, bên bán phải có trong tay:

• hộ chiếu;
• giấy chứng nhận quyền sở hữu, nếu căn hộ được mua trước ngày 15 tháng 7 năm 2016;
• hộ chiếu địa chính cho một căn hộ từ BTI;
• một bản trích xuất từ Sổ đăng ký Bất động sản của Nhà nước Thống nhất (bạn cần lấy nó tại bộ phận lãnh thổ của Rosreestr, hoặc trên trang web của bộ, hoặc tại MFC);
• một bản trích lục từ sổ nhà về số lượng người đã đăng ký trong căn hộ (đến UK, HOA, ZhSK hoặc MFC);
• giấy chứng nhận không có nợ trên hóa đơn điện nước (HOA, hợp tác xã nhà ở, Vương quốc Anh, văn phòng nhà ở hoặc Trung tâm Thông tin và Định cư Thống nhất);
• giấy chứng nhận về tính hợp pháp của việc tái phát triển, nếu nó được thực hiện (BTI);
• sự đồng ý có công chứng của vợ hoặc chồng về việc bán bất động sản, nếu nó được mua trong thời kỳ hôn nhân;
• sự cho phép của cơ quan giám hộ đối với việc bán căn hộ nếu chủ sở hữu của nó là trẻ vị thành niên.

3. Cách quảng cáo căn hộ

Để thu hút người mua tiềm năng, bạn cần soạn và đặt một quảng cáo bán căn hộ một cách chính xác.

Chụp ảnh chất lượng

Chỉ tình cờ chụp ảnh một căn hộ trên điện thoại là chưa đủ. Chuẩn bị không gian sống của bạn để quay phim. Loại bỏ khỏi khung tất cả những gì không cần thiết, tồi tàn, quá thường ngày, gây khó chịu cho mắt. Lau sạch bụi, rửa sạch hệ thống ống nước, đặt giày cẩn thận trước cửa nhà, tháo rời các ống và lọ trên kệ mở. Thêm một số yếu tố ấm cúng: một bó hoa trên bàn bếp, gối trang trí trên ghế sofa.

10 cách để biến một căn hộ mà không cần mua đồ mới →

Chụp tốt nhất là vào một ngày nắng.

Viết văn bản thu hút sự chú ý

Thông báo chi tiết tất cả các ưu điểm của căn hộ. Phần đầu của văn bản phải có các đặc điểm kỹ thuật: số tầng của ngôi nhà, số phòng, sự hiện diện của lô gia, v.v.

Hãy nghĩ về những ưu điểm của một căn hộ không liên quan đến bạn, nhưng có thể khiến người mua quan tâm. Ví dụ, việc có nhà trẻ và trường học gần đó không quan trọng, nhưng gần các cơ sở giáo dục là một lợi thế cho một gia đình đông con.

Đặt quảng cáo của bạn

Chọn các trang web để quảng cáo căn hộ của bạn. Trong số các trang web bán bất động sản phổ biến ở Nga - Avito, Domofond, "Yandex. Real bất động sản". Có thể có không gian quảng cáo địa phương trong thành phố của bạn.

Đừng bỏ qua mạng xã hội. Đặt một quảng cáo về việc bán một căn hộ trên trang của bạn và yêu cầu bạn bè của bạn chia sẻ nó.

4. Cách giới thiệu căn hộ và thương lượng với người mua

Chuẩn bị cho cuộc họp

Trước khi giới thiệu một bất động sản cho những người mua tiềm năng, bạn cần đặt không chỉ căn hộ mà còn cả lối vào. Bắt vít vào đèn sáng trên cầu thang, rửa hoặc ít nhất là quét nó.

Tại nhà, bạn hãy dán keo giấy dán tường đã di chuyển ra khỏi tường, rửa cửa sổ, lau sạch mận để không còn mùi khó chịu, dọn dẹp sạch sẽ. Bạn có thể nướng bánh trước khi gặp khách hàng: không nhất thiết phải ăn no nhưng mùi bánh mới nướng sẽ tạo cảm giác dễ chịu cho khách.

Nhiệm vụ của bạn là tạo ra hiệu ứng đáng kinh ngạc trong bất kỳ cuộc tiếp xúc nào của người mua tiềm năng với bạn và đối tượng của bạn.

Denis Rumyantsev Đối tác quản lý của Cơ quan Bất động sản Goodman Estate

Nói chuyện với khách hàng đúng cách

Bạn biết rõ không chỉ những ưu điểm mà còn cả những nhược điểm của căn hộ. Hãy nhìn nó qua con mắt của người mua và suy nghĩ về những câu hỏi mà anh ta có thể hỏi sẽ khiến anh ta không hài lòng. Lập danh sách các đối số sẽ giành chiến thắng về phía bạn.

Người mua tiềm năng có khả năng mặc cả. Đặc biệt nếu một đại lý bán lẻ đến cuộc họp quan tâm đến việc giảm giá càng nhiều càng tốt. Quyết định trước chi phí bạn sẵn sàng giảm. Người mua có thể đưa ra nhiều lý lẽ khác nhau (kể cả không tồn tại) tại sao bạn nên bán căn hộ rẻ hơn. Đừng khuất phục trước áp lực tâm lý, hãy tỉnh táo nhìn nhận tình hình, bảo vệ giá của mình.

5. Làm thế nào để ký kết các thỏa thuận đặt cọc và mua hàng

Ký gửi thỏa thuận

Đây là tài liệu khẳng định mức độ nghiêm túc trong ý định của hai bên. Người mua tuyên bố mong muốn mua bất động sản của mình và đưa cho người bán một khoản tiền nhất định (thường là 2–5% tổng chi phí căn hộ). Đến lượt chủ sở hữu của căn hộ, cam kết bán nó cho khách hàng cụ thể này với giá đã thỏa thuận.

Thỏa thuận quy định các chế tài trong trường hợp hủy bỏ giao dịch cho cả hai bên. Nếu người mua thay đổi ý định của mình, người bán giữ tiền cho mình. Nếu chủ tài sản không muốn bán căn hộ sẽ hoàn trả tiền cọc gấp đôi số tiền.

Hợp đồng mua bán

Trước khi giao dịch, bên bán phải chuẩn bị một bộ hồ sơ về tài sản và ghi rõ tất cả những người đã đăng ký ở trong căn hộ.

Hợp đồng mua bán thường được lập với công chứng viên. Nó được ký sau khi bạn nhận tiền mua căn hộ và viết giấy biên nhận mà người mua đã thanh toán với bạn.

Sau khi ký hợp đồng, bạn cần phải nộp các tài liệu đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản cho cơ quan lãnh thổ của Rosreestr. Nhiệm vụ nhà nước để sửa giao dịch sẽ là 2.000 rúp.

6. Cách chuyển tiền

Thông qua các hộp ký gửi an toàn

Người mua thuê két sắt tại kho ký gửi của ngân hàng và ký một thỏa thuận với tổ chức, trong đó đặt ra các điều kiện để được vào phòng giam của chủ nhân cũ của căn hộ. Ví dụ, sự hiện diện của một hợp đồng mua bán.

Đến lượt người bán, cho thuê một chiếc két sắt, nơi anh ta đặt biên lai khi nhận tiền. Người mua sẽ có thể nhận nó sau khi kết thúc giao dịch theo các điều khoản quy định trong hợp đồng thuê ô. Ví dụ, một lần nữa, nếu có một hợp đồng mua bán.

Khi điền vào các ô, cả hai bên tham gia giao dịch phải có mặt. Vì vậy, người bán có thể đếm tiền, và người mua có thể đảm bảo rằng biên lai được đặt đúng chỗ.

Đặt cọc qua công chứng

Công chứng viên có thể thực hiện giao dịch thông qua tài khoản của mình: nhận tiền từ người mua và chuyển cho người bán. Nhưng dịch vụ, rất có thể, sẽ bao gồm hoa hồng của ngân hàng, số tiền này chỉ phụ thuộc vào nhu cầu của tổ chức.

Chuyển tiền mặt

Bạn có thể đổi tiền lấy giấy biên nhận mà không cần thủ đoạn. Trong trường hợp này, bạn nên đếm chúng, kiểm tra tính xác thực của từng hóa đơn. Tốt hơn là thực hiện giao dịch dưới camera hoặc trước sự chứng kiến của các nhân chứng (ví dụ: tại phòng công chứng).

Tất nhiên, bạn không nên dựa vào địa điểm và thời gian bạn sẽ nhận được một số tiền lớn để có thể mang nó đến nhà hoặc ngân hàng một cách an toàn.

7. Làm thế nào để chuyển một căn hộ cho chủ sở hữu mới

Vào ngày nộp hồ sơ cho Rosreestr, người bán bàn giao chìa khóa căn hộ cho người mua. Các bên ký vào biên bản nghiệm thu và chuyển giao đối tượng bất động sản, trong đó xác nhận rằng bên mua đã để lại căn hộ ở đúng hình thức.

Làm thế nào để tránh gian lận

Trong giao dịch bất động sản, mắt xích dễ bị tổn thương nhất chính là người mua. Nhưng người bán cũng có một số điều cần chú ý:

1. Việc chuyển tiền phải diễn ra trước khi ký kết hợp đồng mua bán. Nếu không, người bán có nguy cơ bị bỏ lại mà không thanh toán cho tài sản: giao dịch đã được ký kết và người mua không có lý do gì để vội vàng tính toán. Nếu bạn đang giao dịch với một kẻ lừa đảo, anh ta có thể nhanh chóng bán một căn hộ và biến mất với một phần tiền gấp đôi: của bạn và người mua mới.
2. Không giao giấy tờ gốc cho người mua hoặc người môi giới trước khi giao dịch hoàn tất. Nếu không, căn hộ có thể được bán mà bạn không hề hay biết.