Cho thuê căn hộ hoặc thế chấp: có lợi hơn

2024 Tác giả: Malcolm Clapton | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 04:15

Phân tích chi tiết với các ví dụ và tính toán.

Khi so sánh các khoản thế chấp và cho thuê bất động sản, khía cạnh vật chất thường mờ dần về nền tảng. Những người tham gia thảo luận tìm ra cách nào tốt hơn: trả tiền cho chú của người khác hoặc trở thành nô lệ cho ngân hàng, trả quá nhiều, nhưng cho riêng họ, hoặc liên tục di chuyển để tìm kiếm các lựa chọn có lợi hơn. Nhưng nếu cứ để tình cảm mà chuyển sang con số thì sự việc càng trở nên rõ ràng hơn.

Cho thuê và thế chấp với số lượng

Những thay đổi về giá bất động sản và căn hộ cho thuê, cũng như quy mô lạm phát trong một thời gian dài chỉ có thể được dự đoán ở mức xấp xỉ, do đó các tính toán sẽ không chính xác. Chưa hết, con số còn hùng hồn hơn lời nói.

Tỷ lệ bình quân gia quyền cho các khoản vay thế chấp trong tháng Tư năm nay, theo Ngân hàng Trung ương, lên tới 9, 64%. Theo các nhà phân tích của Domofond.ru, giá thuê một căn hộ vào tháng 3 năm 2018 trung bình rẻ hơn 0,7% so với tháng 12 năm 2017. Tuy nhiên, để chính xác, chúng tôi sẽ giả định rằng chủ nhà sẽ tăng các khoản thanh toán lên 5% mỗi năm.

Để tính toán, chúng ta hãy lấy trung tâm khu vực, thành phố với dân số một triệu người Volgograd và thành phố liên bang St. Petersburg.

Volgograd

Thế chấp

Giá trung bình của một căn hộ hai phòng ở Volgograd, theo Domofond.ru, là 2.365.695 rúp. Hãy xem xét tình huống nếu bạn đã tích lũy khoản thanh toán ban đầu là 15%, 25% và 50% giá trị căn hộ và thế chấp với lãi suất 9,64% / năm trong thời hạn 10 năm.

Trả trước, rúp	Thanh toán hàng tháng, rúp	Thanh toán quá mức, rúp	Tổng giá của căn hộ, rúp
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Các tính toán không tính đến các chi phí bổ sung của các dịch vụ liên quan dưới hình thức bảo hiểm nhà và người đã thế chấp, và các khoản bồi thường như khấu trừ thuế.

Giả sử rằng giá bất động sản sẽ tăng trưởng 5% mỗi năm, thì trong 10 năm nữa, căn hộ sẽ có giá 3,67 triệu rúp.

Thuê

Chi phí trung bình để thuê một căn hộ hai phòng ở Volgograd là 15.845 rúp mỗi tháng. Nếu chủ nhà tăng tiền thuê nhà khoảng 5% mỗi năm, thì trong 10 năm, người thuê nhà sẽ phải trả 24.556 rúp một tháng. Nói chung, trong những năm qua, anh ta sẽ phải trả 2.389.344 rúp để sinh hoạt. Đối với sự khác biệt giữa chi phí thế chấp với khoản trả trước 15% và tiền thuê, người thuê nhà có thể thuê một căn hộ với giá dự kiến là năm 2028 trong ba năm chín tháng nữa.

Với mức lương trung bình ở Volgograd là 28.483 rúp, cả tiền thuê nhà và tiền thế chấp đều có vẻ khả thi đối với một gia đình có hai người lớn đang đi làm.

Cũng cần xem xét rằng người thuê nhà có khoản tiết kiệm chưa tiêu cho khoản trả trước (nếu có), mà anh ta có thể gửi vào ngân hàng với lãi suất. Theo Ngân hàng Trung ương, lãi suất bình quân gia quyền đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 đến 3 năm trong năm 2018 là 6,41%. Trong 10 năm, chỉ số này sẽ thay đổi vài lần, nhưng để tính toán, chúng tôi sẽ sử dụng con số cụ thể này. Các tính toán không tính đến viết hoa.

Trả trước (tiết kiệm), rúp	Số tiền trong 10 năm, rúp
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Theo đó, trong 10 năm, người thuê không chỉ chi tiêu ít hơn mà còn kiếm được tiền đặt cọc.

Thuê và tiết kiệm

Từ đoạn trước, rõ ràng một người sẽ có thể tích lũy bao nhiêu tiền đặt cọc trong 10 năm nếu anh ta tiếp tục thuê nhà.

Cơ hội lớn nhất để tiết kiệm mua một căn hộ và mua nó mà không cần thế chấp là từ một người có một nửa số tiền của căn hộ, nhưng chỉ khi giá bất động sản không thay đổi.

Trong 10 năm, 425.213 rúp sẽ không đủ để anh ta mua một căn hộ. Để có toàn bộ số tiền trong tay vào đúng thời điểm, anh ấy sẽ phải tiết kiệm hơn 3,5 nghìn rúp mỗi tháng.

Trong 5 năm, anh ta sẽ có 1.561.491 rúp tiền gửi của mình. Để mua một căn hộ tại thời điểm này, một người cần dành ra 13, 4 nghìn một tháng trong cả năm năm. Cùng với chi phí thuê nhà, anh ta sẽ chi 29, 3 nghìn trong năm đầu tiên và 32, 6 nghìn trong năm thứ năm. Theo đó, nếu anh ta mua một căn hộ trong 5 năm, tổng chi phí bao gồm cả tiền thuê nhà sẽ là 3.415.482 rúp, tính bằng 10 - 4.755.039 rúp. Cả hai lựa chọn đều đắt hơn thế chấp.

St. Petersburg

Thế chấp

Giá trung bình cho một căn hộ hai phòng ở St. Petersburg là 6.797.671 rúp.

Trả trước, rúp	Thanh toán hàng tháng, rúp	Thanh toán quá mức, rúp	Tổng giá của căn hộ, rúp
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Để không phải trả quá nhiều khoản thế chấp, bạn cần tích lũy khoản thanh toán ban đầu với số tiền ít nhất bằng một nửa chi phí căn hộ, hoặc tăng khoản thanh toán hàng tháng và rút ngắn thời hạn vay. Với mức lương trung bình 58, 5 nghìn rúp, rõ ràng không phải ai cũng làm được điều này.

Trong 10 năm, căn hộ được cho là sẽ có giá 10, 99 triệu rúp.

Thuê

Chi phí trung bình để thuê một căn hộ hai phòng ở St. Petersburg là 32.744 rúp mỗi tháng. Với việc chi phí thuê nhà tăng 5% mỗi năm, trong 10 năm số tiền phải trả hàng tháng sẽ là 50.787 rúp và tổng cộng người thuê sẽ phải trả 4.942.178 rúp. Đối với sự khác biệt giữa chi phí thế chấp với khoản trả trước 15% và tiền thuê nhà, người thuê nhà có thể thuê một căn hộ với giá dự kiến vào năm 2028 trong tám năm ba tháng nữa.

Đừng giảm giá tiền tiết kiệm của bạn.

Trả trước (tiết kiệm), rúp	Số tiền trong 10 năm, rúp
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Thuê và tiết kiệm

Và một lần nữa, một người đã có một nửa giá của nó có thể tin tưởng vào việc mua một căn hộ mà không cần thế chấp. Nhưng sẽ có vấn đề đối với anh ta nếu đáp ứng thời hạn năm năm. Trong năm năm, anh ấy sẽ có 4.448.162 rúp trong tài khoản của mình. Để thu đủ số tiền cần thiết, mỗi tháng anh ta cần tiết kiệm 39, 2 nghìn. Cùng với chi phí thuê nhà, anh ấy sẽ phải phân bổ 72 nghìn mỗi tháng trong năm đầu tiên.

Nếu anh ta mua một căn hộ trong 5 năm, tổng chi phí bao gồm cả tiền thuê nhà ước tính là 8.968.837 rúp, trong 10 năm - ở mức 11.739.849 rúp.

Vậy cái nào có lợi hơn

Theo ước tính trung bình, cho thuê có lợi hơn. Trong mọi trường hợp, tiền thuê nhà hàng tháng ít hơn tiền trả thế chấp. Đồng thời, khoản thanh toán ban đầu không những không tiêu mà còn mang tiền về.

Tuy nhiên, trong 10 năm người chọn thế chấp sẽ được sở hữu căn hộ, còn người thuê thì không.

Đối với việc cho thuê nhà ở và đồng thời tăng tiền tiết kiệm cho một căn hộ, mọi thứ ở đây cũng không đơn giản như vậy. Các yếu tố có thể dự đoán phát huy tác dụng: bạn càng có nhiều tiền, thu nhập càng cao và chi phí bất động sản và tiền thuê nhà ở thành phố của bạn càng thấp, thì bạn càng có nhiều cơ hội tiết kiệm để mua một căn hộ không cần thế chấp và vẫn ở trong tình trạng đen đủi. Tuy nhiên, khi tính toán, họ thường không tính đến việc giá bất động sản có thể tăng cao trong 10-15 năm.

Do đó, cần tính đến một chỉ số quan trọng khác - thời gian. Dự đoán dài hạn rất khó, ngay cả đối với các chuyên gia. Và sự ổn định trong nước gần với một chỉ số tôn giáo hơn: bạn tin vào điều đó hoặc bạn không tin. Do đó, nếu bạn phải tiết kiệm cho một căn hộ trong hơn năm năm, bạn không chỉ nên liên quan đến logic mà còn cả trực giác trong các tính toán.

Xin lưu ý rằng lạm phát làm mất giá tiền, và bất động sản tăng giá trị.

Tuy nhiên, theo Rosstat, trong ba năm qua, giá trên thị trường thứ cấp đã giảm đối với tất cả các loại căn hộ, ngoại trừ căn hộ cao cấp.

Như một yếu tố bổ sung, cần xem xét sự gần gũi của tuổi nghỉ hưu. Sẽ rất khó để thuê một căn hộ để trả lương hưu, nhưng ở các thành phố lớn thì điều đó là không thể. Vì vậy, vào thời điểm này, thật tốt nếu bạn có nhà riêng của mình, ngay cả khi bạn nhận được nó với số tiền trả quá cao.

Lập luận rằng bạn có thể thuê một căn hộ cho phần còn lại của cuộc đời với số tiền gửi ngân hàng là đúng đắn nếu bạn từ bỏ việc mua một ngôi nhà ở một thành phố lớn và thuê một căn hộ với giá rất ưu đãi. Vì vậy, nếu bạn tiết kiệm 3 triệu khi trả quá mức, số tiền này sẽ mang lại cho bạn 25 nghìn mỗi năm hàng tháng trong 10 năm (nhưng bạn nên tính đến lạm phát).

Tiền cũng có thể được gửi. Số tiền 3 triệu, tính đến lãi suất tiền gửi trung bình hiện tại, sẽ mang lại 15 nghìn rúp một tháng, 4 triệu - 20 nghìn.

Làm thế nào để tính toán những gì tốt nhất cho bạn

Các phép tính trung bình cho kết quả trung bình, vì vậy để hiểu được điều gì có lợi hơn cho bạn, bạn sẽ phải tự mình thực hiện các phép tính. Để thực hiện việc này, bạn cần các dữ liệu sau:

1. Số tiền cho thuê căn hộ.
2. Số tiền tiết kiệm mà bạn định sử dụng làm khoản trả trước.
3. Giá thành của căn hộ bạn muốn mua.
4. Lãi suất thế chấp (bạn có thể sử dụng mức trung bình của quốc gia hoặc mức do ngân hàng nơi bạn muốn thế chấp cung cấp).
5. Tỷ lệ phần trăm số tiền gửi ngân hàng mà bạn sẵn sàng ủy thác tiền của mình trong một thời gian dài.

Nếu bạn chọn giữa thế chấp và thuê nhà trong khi tiết kiệm tiền để mua một căn hộ

1. Thế chấp

Với sự trợ giúp hoặc trên trang web của ngân hàng, hãy tính xem khoản thế chấp của bạn sẽ mất bao nhiêu năm với khoản thanh toán hàng tháng tối ưu, số tiền trả quá sẽ là bao nhiêu.

Với giá căn hộ là 5,2 triệu rúp, khoản thanh toán ban đầu là 3,2 triệu, lãi suất 11% và thời hạn thế chấp là bảy năm, khoản thanh toán hàng tháng sẽ là 34.245 rúp, và khoản thanh toán vượt mức - 876.569 rúp.

2. Cho thuê căn hộ

Tính toán xem bạn sẽ trả bao nhiêu trong những năm để thuê một căn hộ, có tính đến những khoản tiền thuê có thể tăng lên.

Ví dụ, bạn trả 22 nghìn rúp một tháng và đã thuê một căn hộ được ba năm. Trong khoảng thời gian này, giá cả chưa bao giờ tăng cao, nhưng hiển nhiên trong bảy năm tiền thuê nhà sẽ không giống nhau. Do đó, trong năm tới, bạn có thể sẽ cho tiền thuê 22 × 12 = 264 nghìn, trong ba năm tiếp theo - 24 × 36 = 864 nghìn, trong ba năm còn lại - 26 × 36 = 936 nghìn, tổng cộng - 2,06 triệu rúp.

3. Gửi tiền và tiết kiệm

Tính xem bạn sẽ tích lũy được bao nhiêu tiền trên khoản ký gửi trong thời hạn cầm cố, và ước tính số tiền. Sau đó hãy tính xem bạn sẽ có bao nhiêu tiền sau năm đầu tiên, năm thứ hai, v.v. cho đến khi kết thúc thời hạn thế chấp. Đồng thời quyết định số tiền mà bạn có thể dành ra hàng tháng để mua một căn hộ, tính toán xem nó sẽ mang lại cho bạn bao nhiêu tiền trong một hoặc hai năm, và cứ tiếp tục như vậy cho đến khi kết thúc thời hạn thế chấp. Bây giờ, bằng một phép cộng đơn giản của số tiền gửi và tiết kiệm, hãy tìm xem trong bao nhiêu năm bạn sẽ có thể thu tiền cho bất động sản.

Trên một khoản tiền gửi không có vốn hóa với lãi suất 6, 1%, số tiền 3, 2 triệu rúp trong bảy năm sẽ biến thành 4.566.400 rúp.

Ngay cả khi giá bất động sản không tăng, thì trong bảy năm không thể mua một căn hộ mà không cần thế chấp.

Có một tùy chọn không phải đợi số tiền cần thiết được tích lũy trên khoản tiền gửi và tiết kiệm 20 nghìn rúp một tháng hoặc 240 nghìn một năm. Sau đó, sau 5 năm, số tiền tiết kiệm được sẽ là 5.376.000 rúp. Tính cả tiền thuê, tổng chi phí bất động sản sẽ là 6.640.000 rúp, và 176.000 sẽ còn lại. Trong bảy năm, tiền thế chấp căn hộ sẽ lên đến 6, 8 triệu. Tức là các khoản chi phí cũng bằng nhau mà tiết kiệm được hai năm, tức là thuê nhà, tiết kiệm lúc này có lãi hơn.

Những tính toán này chỉ hoạt động nếu giá của căn hộ không thay đổi trong 5 năm và giá thuê không tăng nhanh hơn dự đoán.

Khi bạn không thể tiết kiệm cho một căn hộ ngay cả trong thời hạn thế chấp, rõ ràng là vay ngân hàng có lợi hơn gửi tiết kiệm.

Nếu bạn đang lựa chọn giữa thế chấp và cho thuê mà không có kế hoạch mua một căn hộ trong tương lai

1. Hãy nhớ rằng bạn đã cho chủ nhà bao nhiêu

Hãy lấy các con số từ ví dụ trước - 22 nghìn rúp.

2. Tính toán khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn

Một lần nữa con số từ ví dụ trước là 34,3 nghìn rúp.

3. So sánh hai số

Rõ ràng, việc cho thuê sẽ có lợi hơn, ngay cả khi bạn không tính đến khoản trả trước trong tính toán. Nếu mọi thứ không đơn giản như vậy, hãy chia số tiền trả trước cho số tháng cầm cố và cộng số tiền nhận được vào khoản thanh toán hàng tháng:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 nghìn rúp.

So sánh với 22 nghìn thậm chí còn rõ ràng hơn. Và ngay cả khi trong bảy năm giá thuê sẽ tăng gấp đôi, thì việc thuê một căn hộ vẫn sẽ sinh lời nhiều hơn.

Tuy nhiên, đã sang năm thứ tám, người có thế chấp sẽ hoàn trả đầy đủ và chỉ trả tiền điện nước. Và người thuê sẽ tiếp tục trả số tiền thuê như cũ. Mặt khác, nếu tiền thuê nhà không tăng, số tiền phải dùng để thế chấp sẽ đủ cho một hợp đồng thuê 26 năm.

4. Tính xem bạn sẽ kiếm được bao nhiêu trên số tiền có thể được chuyển cho khoản trả trước

Trong bảy năm, số tiền đặt cọc sẽ là 4,57 triệu rúp. Và nếu bạn hoãn sự chênh lệch giữa các khoản thanh toán với số tiền 12,3 nghìn mỗi tháng hàng tháng, thì trong bảy năm, nó sẽ mang lại 1,03 triệu khác. Tổng số tiền 5,6 triệu, lãi suất 6,1% mỗi năm, sẽ mang lại 28,5 nghìn rúp mỗi tháng.