Làm thế nào để mua một căn hộ đã được thế chấp

2024 Tác giả: Malcolm Clapton | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 04:15

Sẽ an toàn hơn nếu mua nhà ở đó với sự đồng ý của ngân hàng và có sự tham gia của ngân hàng.

Mua căn hộ đã thế chấp có được không?

Nhà ở thế chấp được cầm cố bởi ngân hàng - hồ sơ về việc này có trong Sổ đăng ký Bất động sản của Nhà nước Thống nhất. Chủ sở hữu không thể thực hiện các giao dịch với một căn hộ như vậy mà không có sự cho phép của bên nhận thế chấp: Rosreestr đơn giản là sẽ không đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu. Nhưng điều này không có nghĩa là không thể bán hoặc mua bất động sản đã thế chấp. Chỉ là bản thân thủ tục sẽ phức tạp hơn một chút và lâu hơn.

Tại sao phải bán căn hộ mà phải thế chấp

Nếu căn hộ đã được chuyển đến ngân hàng thông qua tòa án vì chủ sở hữu nợ một khoản vay, sau đó tổ chức tài chính bán nó thông qua đấu giá công khai. Khi chính chủ sở hữu quyết định bán tài sản thế chấp, những người mua tiềm năng có thể nghi ngờ về điều này. Thế chấp có tiếng là nô lệ, xiềng xích của nó chỉ có thể được tháo bỏ khi thanh toán cuối cùng. Một số người tin rằng nếu một người bán một căn hộ thì có điều gì đó không ổn xảy ra với anh ta hoặc với căn hộ đó.

Trên thực tế, có thể có hàng triệu lý do. Chủ sở hữu quyết định chuyển đến một thành phố khác để làm việc hoặc đến một căn hộ lớn hơn do có thêm gia đình. Vợ chồng sắp ly hôn, muốn trả nợ và chia tiền mua căn hộ thế chấp. Người vay đã thay đổi hoàn cảnh tài chính, anh ta không thể đối phó với khoản vay và muốn trả lại trước khi tình hình trở nên không thể cứu vãn được.

Tất nhiên, lý do có thể là một cái gì đó khó chịu: mái nhà bị dột, có một ổ chứa ma túy ở lối vào, và công ty quản lý thu nhiều tiền như thể nó rắc lên vỉa hè bằng pha lê Swarovski vào mùa đông. Nhưng bạn không được bảo hiểm trước những rủi ro như vậy ngay cả khi mua căn hộ mà không cần thế chấp - bạn chỉ cần kiểm tra mọi thứ.

Hiện nay ở Nga, gần một nửa các giao dịch bất động sản diễn ra với sự thu hút của các khoản thế chấp. Vì vậy, sẽ có nhiều căn hộ trên thị trường bị vướng vào thế chấp.

Mua căn hộ đã thế chấp có lãi không?

Khi một ngân hàng bán căn hộ của con nợ trong một cuộc đấu giá công khai, có thể được kỳ vọng một khoản chiết khấu đáng kể. Đối với một tổ chức tài chính, đây là một tài sản không cốt lõi, vì vậy nó cố gắng loại bỏ nó bằng cách đơn giản là trả lại tài sản của chính nó.

Khi được chủ bán nhà, người ta không thể mong đợi một mức giá ưu đãi bất thường. Nhưng anh ấy vẫn có thể bỏ đi một chút - vì những rắc rối không cần thiết và để thúc đẩy bạn mua một căn hộ có rào cản.

Làm thế nào để mua một căn hộ có thế chấp

Tùy theo điều kiện mà bạn có thể mua căn hộ theo nhiều cách khác nhau.

Với việc hoàn trả khoản thế chấp tại thời điểm giao dịch

Điều kiện: giao dịch được thực hiện với sự đồng ý của ngân hàng mà chủ sở hữu hiện tại phát hành tài sản thế chấp; người mua mua đối tượng bằng tiền mặt.

Đề án an toàn nhất. Nó bảo vệ tất cả các bên tham gia giao dịch: người mua, người bán và ngân hàng. Hãy xem một ví dụ.

Một căn hộ với giá 3 triệu rúp đang được bán. Ngân hàng đồng ý giao dịch và xác định số nợ còn lại - 500 nghìn rúp. Hai ô được sử dụng để tính toán. Trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua đã đặt tiền cho họ: 500 nghìn một chiếc và 2,5 triệu một chiếc.

Các tài liệu cho các phòng giam quy định ai có thể nhận các hóa đơn và khi nào. Nếu thỏa thuận mua bán được ký kết và việc chuyển quyền sở hữu được đăng ký tại Rosreestr, ngân hàng sẽ có thể lấy 500 nghìn của mình từ một ô, người bán - 2,5 triệu từ ô thứ hai và người mua - một khoản thế chấp để xóa sự cản trở. Nếu thỏa thuận không thành công, người mua sẽ trả lại tiền của mình và không có gì thay đổi đối với phần còn lại.

Đôi khi, các khoản tiền cho một khoản vay có thể được gửi không qua ô mà trực tiếp đến ngân hàng, nhưng tổ chức tài chính trong mọi trường hợp đều tích cực tham gia vào quá trình này.

Với việc gán nợ

Điều kiện: giao dịch được thực hiện khi có sự đồng ý của ngân hàng, người mua nhà ở được thế chấp tại chính ngân hàng.

Người mua nộp hồ sơ thế chấp ngân hàng, coi như mua căn hộ nào. Quá trình phê duyệt sẽ tương tự và sẽ mất khoảng thời gian như nhau. Vì anh ta sẽ trở thành người vay trong quá trình mua hàng, tổ chức tài chính sẽ kiểm tra khả năng thanh toán của anh ta và quyết định xem anh ta có sẵn sàng xem anh ta là khách hàng hay không.

Ở đây, ngoài hợp đồng mua bán, còn có thỏa thuận chuyển nhượng quyền yêu cầu đối với khoản vay cũ hoặc hợp đồng vay mới giữa ngân hàng và người mua. Các rào cản trong Rosreestr được xóa bỏ và một rào cản mới được áp dụng với việc đăng ký các quyền của chủ sở hữu tiếp theo.

Tatiana Trofimenko Luật sư hàng đầu của Dịch vụ Pháp lý Châu Âu

Đề án này cũng khá an toàn.

Với việc trả trước hạn khoản thế chấp bằng chi phí của người mua

Điều kiện: ngân hàng không đồng ý bán căn hộ, người mua căn hộ lấy tiền mặt. Hoặc người mua đi vay ngân hàng khác.

Trong trường hợp này, người mua hoàn trả khoản vay. Theo đó, lẽ ra anh ta phải có trong tay một số tiền bằng số nợ còn lại. Các bên ký kết thỏa thuận sơ bộ việc mua bán căn hộ, theo đó bên bán nhận tiền để đóng thế chấp. Sau đó, rào cản được dỡ bỏ khỏi căn hộ, và sau đó căn nhà được bán dưới dạng bất động sản mà không cần thế chấp.

Tùy chọn này rủi ro hơn cho người mua, vì tiền được chuyển theo một thỏa thuận không phải đăng ký với Rosreestr.

Tatiana Trofimenko Luật sư hàng đầu của Dịch vụ Pháp lý Châu Âu

Về lý thuyết, người bán có thể từ chối đăng ký hợp đồng mua bán với Rosreestr. Người mua sẽ có thể nhận tiền từ nó, nhưng chỉ thông qua các tòa án.

Những gì cần nhớ

• Bạn có thể mua một căn hộ đã được thế chấp.
• Bạn cần kiểm tra nó theo cách tương tự như nhà ở không có vật cản.
• Sẽ an toàn hơn nếu mua căn hộ khi có sự đồng ý của ngân hàng và có sự tham gia của ngân hàng.