9 mẹo giúp bạn bán căn hộ của mình với giá cao hơn

2024 Tác giả: Malcolm Clapton | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-17 04:15

Nhờ các khoản thế chấp ưu đãi, lãi suất tiền gửi thấp và tỷ giá hối đoái không ổn định, ngay cả trong một đợt đại dịch, doanh số bán bất động sản đang tăng lên. Người bán cảm thấy tự tin hơn và người mua có nhiều cơ hội hơn để mua các tùy chọn thực sự thoải mái. Cùng dịch vụ mách nước cho bạn cách bày trí căn hộ ở vị trí thuận lợi nhất và bán được giá bạn sẽ không hối tiếc.

1. Đánh giá tình hình thị trường

Các cổng thông tin phân tích và các phương tiện truyền thông lớn thường đăng tải các tài liệu về thị trường bất động sản. Ví dụ, theo dịch vụ Bất động sản Avito, vào năm 2020, nhu cầu về căn hộ chung cư tăng 23%, đối với nhà ở thứ cấp - là 35%. Giá cũng tăng: lần lượt là 19% và 8% tính theo năm.

Sau khi phân tích các nghiên cứu và dự báo của các chuyên gia, bạn sẽ hiểu rõ ràng những gì đang xảy ra với giá cả, cung và cầu. Và, theo đó, bạn sẽ có thể đưa ra quyết định sáng suốt: bán căn hộ ngay bây giờ hoặc đợi một thời điểm tốt hơn.

2. Xác định chi phí khách quan của nhà ở

Khám phá các ưu đãi khác

Xem các trang web bất động sản để tìm các căn hộ cạnh tranh trong khu vực của bạn với cách bố trí, diện tích và tình trạng tương tự. Phân tích đối tượng nào bị xóa khỏi xuất bản vài phút sau khi chúng xuất hiện trên cổng thông tin và đối tượng nào bị treo trong nhiều tháng và thực tế không thu được lượt xem.

Hãy suy nghĩ về cách căn hộ của bạn có thể so sánh thuận lợi với các ưu đãi tương tự. Ví dụ, gần tàu điện ngầm, sửa chữa tốt, lối vào sạch sẽ, hàng xóm yên tĩnh, quang cảnh công viên đẹp và bãi đậu xe rộng rãi trong sân sẽ biện minh cho một mức giá tương đối cao.

Tìm những lợi ích không thể phủ nhận của ngôi nhà của bạn

Hãy suy nghĩ về những lợi thế của chính căn hộ. Ví dụ, nếu gần đây bạn đã thay thế hệ thống dây điện hoặc đường ống, lắp đặt thêm ổ cắm, hệ thống nhà thông minh hoặc cảm biến an ninh, lắp tủ quần áo hoặc sửa chữa ban công, hãy thoải mái tăng giá. Chủ sở hữu mới sẽ không phải làm tất cả những điều này, có nghĩa là họ sẽ không phải chịu thêm chi phí sau khi mua.

Tìm kiếm sự đánh giá chuyên nghiệp

Nếu bạn không chắc chắn rằng bạn có thể chỉ định một mức giá hợp lý cho thị trường và thoải mái cho bản thân, hãy liên hệ với một chuyên gia. Gọi một thẩm định viên: anh ta sẽ nghiên cứu đối tượng với một tâm trí cởi mở, xác định tất cả những lợi thế và bất lợi, đặt tên cho một con số cụ thể và cho biết chi tiết những gì anh ta đã được hướng dẫn trong việc xác định chi phí.

Đánh giá khách quan về căn hộ sẽ giúp ích cho bạn. Đây là cơ sở dữ liệu * lớn nhất về quảng cáo bất động sản ở Nga: mọi căn hộ thứ hai trên cả nước đều được bán thông qua dịch vụ **. Nhờ các bộ lọc, bạn có thể dễ dàng tìm thấy các thuộc tính tương tự như của bạn và có thể đặt một mức giá hợp lý.

Để làm cho căn hộ bán nhanh hơn, hãy nâng cao quảng cáo của bạn trong tìm kiếm. Nó không tốn kém, nhưng số lượt xem sẽ tăng lên ngay lập tức. Lưu lượng truy cập cao vào dịch vụ sẽ giúp bạn thu hút người mua tiềm năng và kết thúc giao dịch có lợi nhất.

Nhân tiện, bạn có thể tự mình tìm ra chủ nhân tương lai cho ngôi nhà của mình. Trên Avito Real Estate, một mục "" đã xuất hiện, nơi người dùng cho biết mong muốn của họ về nhà ở.

* Theo nghiên cứu được thực hiện bởi LLC "Foreitor" cho LLC "KEH eKommerts" vào tháng 7 năm 2020.

** Theo một nghiên cứu được thực hiện bởi Aquarelle Research LLC cho KEKH eKommerts LLC vào tháng 9 năm 2020.

3. Loại bỏ các vấn đề rõ ràng

Trần nhà ngập nước, lỗ thủng trên sàn và thậm chí là vòi nước bị rò rỉ - tất cả những điều này làm xấu đi ấn tượng của một căn hộ khi xem. Người mua tiềm năng có thể yêu cầu giảm giá, và họ đã đúng.

Không nên sửa chữa lớn trước khi bán: những người thuê mới, rất có thể, mong đợi làm lại mọi thứ theo sở thích và theo nhu cầu của họ. Nhưng nó có ý nghĩa để đặt căn hộ theo thứ tự. Ví dụ, bạn có thể thay đổi bồn cầu và bồn tắm - mặc dù là loại rẻ tiền, nhưng là loại mới, không có vết nứt, vụn và dấu vết rỉ sét.

Khi lập dự toán sửa chữa, bạn nên tập trung vào 5-10% chi phí của căn hộ, và đối tượng càng đắt tiền ban đầu thì tỷ lệ này càng thấp. Nếu chi phí sửa chữa tiềm ẩn vượt quá số tiền thu được, thì việc giảm giá cho người mua sẽ có lợi hơn.

Nếu bạn đang bán một căn hộ ở Khrushchev của Moscow, căn hộ nằm trong giai đoạn đầu của chương trình cải tạo, thì chắc chắn bạn không cần phải sửa chữa gì trong đó. Bất động sản như vậy được mua để sau đó nhận được mét vuông trong các tòa nhà mới.

Tất cả các đối tượng đều có đặc điểm riêng và tính thanh khoản khác nhau. Nếu bạn chưa có kinh nghiệm giao dịch hoặc làm việc với bất động sản và bạn không biết căn hộ của mình cần phải làm những gì để bán được nhanh và sinh lời thì hãy liên hệ với những người có chuyên môn sẽ giúp bạn tránh được nhiều sai lầm thường gặp. Chuyện xảy ra là một người đầu tư hơn 100 nghìn rúp vào việc sửa chữa mỹ phẩm, và sau đó cố gắng tăng giá lên cùng một khoản. Nhưng cách làm này hiếm khi hiệu quả.

Nếu căn hộ có cách bài trí điển hình và không khác biệt quá nhiều so với các ưu đãi khác trong cùng khu vực, thì sự sạch sẽ, trật tự và nội thất, được bao gồm trong giá bán, có thể đóng vai trò quan trọng trong việc bán hàng. Tuy nhiên, chi một số tiền đáng kể để sửa chữa thường không có ý nghĩa.

4. Cải thiện cảm nhận về căn hộ

Một người mua tiềm năng luôn muốn "thử" một căn hộ mới cho chính mình: sắp xếp đồ đạc và vật dụng một cách tinh thần, vẽ ra một bức tranh về cách anh ta sẽ ăn sáng ở đây, thư giãn và gặp gỡ khách. Đương nhiên, những thứ của người khác can thiệp vào việc này.

Vì vậy, sẽ tốt hơn nếu vẫn còn tối thiểu đồ nội thất và đồ trang trí trong căn hộ trước khi xem. Vì vậy, người mua sẽ dễ dàng hơn trong việc suy nghĩ về mục đích của từng phòng, để hình dung ra khả năng tái phát triển và nội thất trong tương lai.

Ánh sáng cũng sẽ giúp cải thiện nhận thức. Hãy vặn các bóng đèn mạnh hơn và bật tất cả các đèn trước khi xem - điều này sẽ tạo ra cảm giác ăn mừng. Tất nhiên, càng nhiều ánh sáng, các khuyết điểm càng sáng rõ. Nhưng những căn phòng kém ánh sáng luôn trông hơi khó chịu.

Và, tất nhiên, việc tổng vệ sinh sẽ không ảnh hưởng gì - ngay cả khi bạn vẫn sống trong căn hộ mà bạn định bán. Cách đơn giản nhất để giúp ngôi nhà của bạn trở nên ổn định là gọi dịch vụ dọn dẹp. Các chuyên gia sẽ rửa cửa sổ và đèn chùm, loại bỏ bụi bẩn trên ván và gạch ốp chân tường, đồng thời làm mới sàn và mặt tiền đồ nội thất. Nói một cách dễ hiểu, chúng sẽ khiến căn hộ trở nên lấp lánh, trông mới hơn và theo đó, đắt tiền hơn. Sẽ rất tuyệt nếu bạn cũng đặt giặt khô đồ đạc và thảm, treo rèm nhẹ.

5. Chụp ảnh chất lượng

Tất nhiên, việc mời một nhiếp ảnh gia và chụp những bức ảnh nội thất chuyên nghiệp là điều lý tưởng, nhưng một buổi chụp ảnh đòi hỏi nhiều tiền bạc và thời gian. Nếu không muốn trả tiền và chờ đợi, bạn có thể mời bạn bè có máy ảnh tốt rồi chỉnh sửa ảnh trong trình chỉnh sửa.

Điều chính là không lạm dụng nó. Tình hình thực tế trong căn hộ phải tương ứng với hình ảnh. Vì vậy, việc loại bỏ một vài vết xước trên sàn nhà hoặc "dán" giấy dán tường là hoàn toàn có thể chấp nhận được, nhưng ít nhất là không trung thực khi loại bỏ tất cả các vết nứt trên tường và các vệt trên trần nhà.

Hóa ra có thể ảnh của bạn không đủ cho những người mua tiềm năng, nhưng họ không thể đến và kiểm tra tài sản trong tương lai gần. Khi đặt một đối tượng trên Avito Real Estate, hãy cho biết rằng bạn đã sẵn sàng cho việc hiển thị trực tuyến và quảng cáo của bạn sẽ có một ô tương ứng. Khi người mua liên hệ với bạn, bạn có thể sắp xếp để xem căn hộ qua đường dẫn video vào thời điểm thuận tiện cho cả hai. Điều này sẽ giúp người mua đưa ra quyết định mua nhà nhanh chóng hơn.

6. Viết một quảng cáo chi tiết và trung thực

Hãy tưởng tượng bán nhà của bạn cho bạn bè hoặc gia đình. Mô tả những loại sửa chữa bạn đã thực hiện và những gì bạn định để lại trong căn hộ: có thể là đồ nội thất chất lượng cao hoặc đồ gia dụng có thương hiệu.

Loại bỏ tem - biểu thức được tìm thấy trong hầu hết các quảng cáo trên trang web. Cung cấp càng nhiều thông tin càng tốt trong các thông số quảng cáo và rút ngắn văn bản mô tả còn 10-15 dòng. Điều này sẽ giúp bạn dễ dàng tìm thấy các lựa chọn trên trang web và cải thiện ấn tượng đầu tiên của người mua về căn hộ của bạn.

Hãy nói về cơ sở hạ tầng của khu vực, bởi vì người ta mua không chỉ là mét vuông, mà là nơi họ sẽ đưa con đến trường hoặc mẫu giáo, thăm câu lạc bộ thể dục và đi bộ trong công viên. Kiểm tra xem ngôi nhà đã được đại tu chưa. Kiểm tra xem bạn đã sẵn sàng bán thế chấp chưa.

Bạn không nên viết về những người hàng xóm ồn ào trong quảng cáo của mình. Nhưng nếu thực sự có vấn đề nghiêm trọng, tốt hơn là bạn nên báo cáo trước khi thỏa thuận được ký kết, để đưa ra giải pháp và giảm giá cho những bất tiện đó.

Anastasia Mazanko Môi giới bất động sản.

Quảng cáo phải được viết một cách trung thực, nhưng tốt hơn là gửi thông tin một cách súc tích để người mua tiềm năng vẫn còn thắc mắc. Sau đó anh ta chắc chắn sẽ gọi, và khi đã có liên hệ với người đó, cơ hội để anh ta quan tâm đến căn hộ này là lớn hơn nhiều. Dựa trên các câu hỏi của người mua, bạn sẽ hiểu điều gì là quan trọng đối với anh ta và sẽ có thể trình bày tài sản một cách thuận lợi. Nếu một lôgia lớn là quan trọng đối với một người, và bạn mô tả một nhà bếp rộng rãi và một phòng tắm, thì bạn sẽ không đạt được mục tiêu của mình.

Đôi khi thông tin từ quảng cáo chống lại bạn. Ví dụ, đối với một số người, sân vận động và trường học ngay dưới cửa sổ là một điểm cộng tuyệt đối, trong khi đối với những người khác, đó là nguồn gây ra tiếng ồn, đồng nghĩa với một điểm trừ lớn. Trong quá trình xem, người mua sẽ có thể đánh giá tình hình thực tế và đưa ra quyết định sáng suốt.

7. Cung cấp tiền thưởng bổ sung

Hãy suy nghĩ về những gì khác bạn có thể cung cấp cho người mua để họ thoải mái hơn khi sống trong một căn hộ mới. Ví dụ, bạn có thể có một nhà để xe trong sân hoặc một chỗ đậu xe, có nghĩa là chủ sở hữu mới sẽ ngay lập tức giải quyết vấn đề đậu xe. Hoặc bên cạnh căn hộ này, bạn có một căn hộ khác để bán hoặc cho thuê: người mua sẽ chuyển người thân lớn tuổi đến đó, và việc chăm sóc họ sẽ dễ dàng hơn.

Có lẽ bạn có một chiếc xe chở hàng và sẵn sàng giúp đỡ những người chủ mới trong việc di chuyển. Hoặc cung cấp một nơi để lưu trữ đồ đạc của họ và một ngôi nhà mùa hè trong một ngôi làng nhỏ ấm cúng để cho thuê trong thời gian cải tạo. Cuối cùng, bạn có thể có một đội thợ thủ công quen thuộc, những người sẽ thực hiện việc trang trí với giá ưu đãi.

Ngoài ra, bạn có thể nhờ luật sư tư vấn và đưa ra phương án trả góp với số tiền tương đối nhỏ. Đôi khi người ta không có đủ 20-30% chi phí cho một căn hộ mơ ước, nhưng họ không muốn dính vào các khoản vay. Chương trình trả góp sẽ giúp cả hai bên ký kết một giao dịch có lợi.

8. Chuẩn bị đầy đủ các tài liệu

Trước khi bán một căn hộ, bạn nên ghi rõ những người đã đăng ký căn hộ đó, để thanh toán các khoản nợ đối với một căn hộ chung cư và hợp pháp hóa việc tái phát triển, nếu bạn đã thực hiện chúng.

Gói tài liệu sau đây là cần thiết trực tiếp cho giao dịch:

• Hộ chiếu chính chủ hợp lệ. Nếu có trẻ vị thành niên trong số các chủ sở hữu, bạn sẽ cần hộ chiếu hoặc giấy khai sinh của trẻ, cũng như hộ chiếu của cha mẹ hoặc người giám hộ.
• Được sự đồng ý của cơ quan giám hộ và cơ quan giám hộ nếu trong gia đình có trẻ vị thành niên. Tài liệu sẽ được cấp nếu sau khi giao dịch, điều kiện sống của những đứa trẻ không trở nên tồi tệ hơn.
• Giấy chứng nhận kết hôn hoặc ly hôn, nếu họ khác nhau được ghi trong giấy tờ về quyền sở hữu căn hộ và trong hộ chiếu.
• Được sự đồng ý của vợ hoặc chồng có công chứng nếu căn hộ chung cư mua ở thời kỳ hôn nhân do một trong hai vợ chồng đứng tên.
• Giấy ủy quyền có công chứng, nếu quyền lợi của một trong các chủ sở hữu được đại diện bởi người được ủy thác.
• Hợp đồng mua bán căn hộ sẽ được công chứng chứng thực.

Để người mua bớt nghi ngờ về tính thuần túy và minh bạch của giao dịch, bạn cũng có thể chuẩn bị thêm các tài liệu sau:

• Hợp đồng mua bán, tài sản thừa kế hoặc giấy chứng nhận tư nhân hóa - những tài liệu này xác lập quyền sở hữu của bạn đối với căn hộ.
• Trích lục sổ đăng ký USRN (được cung cấp từ năm 2016) hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (cấp đến năm 2016, có hiệu lực ngay bây giờ).
• Hộ chiếu kỹ thuật của căn hộ, sẽ giúp đảm bảo rằng không có sự tái phát triển bất hợp pháp trong đó.
• Giấy chứng nhận nhân thân (mẫu số 9), đôi khi được gọi là giấy xác nhận thành phần gia đình.
• Có hành vi đối chiếu công tơ hoặc giấy tờ khác về việc không nợ tiền điện nước.
• Giấy chứng nhận của cơ sở cai nghiện ma túy và bệnh thần kinh mà bạn không đăng ký và có quyền giao dịch bất động sản.
• Giấy chứng nhận loại bỏ các rào cản - đối với các căn hộ được mua bằng thế chấp.
• Giấy chứng nhận về việc loại bỏ các biện pháp tạm thời - nếu căn hộ đã được cầm cố hoặc có tranh chấp về nó, nhưng tất cả các vấn đề đã được giải quyết thành công tại tòa án.

Thêm một đoạn trích từ USRN trực tiếp vào quảng cáo trên cổng thông tin. Với cô ấy, người mua sẽ chắc chắn rằng mọi thứ đều phù hợp với căn hộ của bạn: nó không bị quản thúc hoặc cấm, không phải thế chấp hoặc thuê dài hạn. Bản trích xuất sẽ chứa dữ liệu ẩn danh về chủ sở hữu, cũng như giá trị địa chính. Dịch vụ này miễn phí cho người bán.

Nếu sau khi giao kết hợp đồng mua bán mà người mua có vấn đề về căn hộ thì có thể phản đối việc giao kết tại tòa án. Đôi khi chứng tỏ người bán đã không cung cấp đầy đủ thông tin về đối tượng, và nếu phát hiện ra những thiếu sót trước đó thì việc mua bán đã không diễn ra. Do đó, cần cảnh báo người mua về những điểm thực sự quan trọng và tham khảo ý kiến của luật sư hoặc người môi giới có kinh nghiệm nếu nghi ngờ nảy sinh ở bất kỳ giai đoạn nào của giao dịch.

9. Xem xét các lý lẽ để thương lượng

Đôi khi người mua cố gắng giảm giá xuống 20-30% khi xem. Họ nhận ra rằng người bán rất có thể đã để lại không gian thương lượng và họ cố gắng tìm ra ranh giới.

Không đồng ý giảm giá ngay. Ngược lại, hãy biện minh cho con số của bạn, đưa ra các lựa chọn khác trong khu vực của bạn: không quá lợi nhuận, trong điều kiện tồi tệ nhất, xa tàu điện ngầm, trường học hoặc nhà trẻ. Giải thích rằng bạn không vội vàng vì vậy bạn sẽ đợi một người mua sẵn sàng trả giá hợp lý.

Trên thực tế, thương lượng là tốt: nó xác nhận rằng người đó quan tâm đến giao dịch. Hãy chuẩn bị để nhượng bộ, nhưng hãy rõ ràng về mức giá tối thiểu mà bạn sẽ đồng ý với thỏa thuận. Sau cùng, mục tiêu của bạn không chỉ là bán căn hộ của mình một cách nhanh chóng mà còn phải thu được lợi ích tối đa.

Khi làm như vậy, hãy khách quan. Nếu nhà bị dột mái tôn, và bạn đang bán một căn hộ trên tầng cao nhất, thì nên hạ giá một chút. Bạn cũng có thể nghĩ đến việc sửa đổi nếu rõ ràng từ các quảng cáo bán căn hộ mà thị trường đã đi xuống.

Nhưng khi người mua yêu cầu một khoản chiết khấu lớn chỉ đơn giản là vì họ đã tìm thấy một lựa chọn rẻ hơn, bạn không cần phải giảm giá căn hộ của mình. Nếu một đối tượng khác thực sự thú vị và mang lại lợi nhuận cho họ, họ sẽ không mặc cả với bạn trong một thời gian dài.

Anastasia Mazanko Môi giới bất động sản.

Người mua có thể tìm thấy hầu hết mọi lý do để mặc cả: ví dụ, căn hộ không lắp cửa sổ nhựa kim loại, sàn gỗ công nghiệp bị lệch, không lát gạch, căn hộ ở tầng 1 hoặc tầng cuối. Nhưng thực tiễn cho thấy rằng nếu chủ sở hữu kiên quyết giữ vững lập trường của mình và muốn bán tài sản ít nhất ở một mức giá nhất định, thì người mua sẽ phải từ bỏ - hoặc tìm kiếm các lựa chọn khác. Vì vậy, tốt hơn hết là nên đưa ngay vào giá “chỗ để điều động” và đưa ra các khoản phụ cấp để loại bỏ những thiếu sót nghiêm trọng một cách khách quan.